관악구 보라매삼성아파트 경매 투자 분석

경매(2023 타경 104752)로 진행 중인 관악구 봉천동 소재 보라매삼성아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하는 등 경매 입찰 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

 

1. 지역 흐름 - 관악구(23년 8월 기준)

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 

 

전에 포스팅한 '지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법'이라는 글을 읽어보시면 위 4가지 요소에 대한 정의와 확인 방법 등을 알 수 있습니다. 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하시는데 조금이나 도움이 될 수 있습니다.

 

[상식] - 지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

 

 

지금부터 부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 이용하여 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

1-1. 공급(입주물량)

연 적정수요 2470세대 대비 23년 부족(330세대), 24년 부족(75세대), 25년 부족(571세대)입니다.

→ 3년간 공급물량 부족으로 가격 하락의 리스크는 적을 것으로 보입니다.

 

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

관악구의 인구수는 48만 명을 유지하고 있고 세대수는 약 28만 세대입니다.

→ 인구수는 매년 소폭 감소 추세이나 세대수는 매년 소폭 증가 추세라 인구 감소에 따른 가격 하락 리스크는 적어 보입니다.

 

 

1-3. 거래량

여전히 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이지만 23년 1월부터 거래량이 조금씩 증가 추세에 있습니다.

→ 23년 1월 30건, 2월 57건, 3월 62건, 4월 79건, 5월 101건, 6월 93건, 7월 101건

 

 

1-4. 시장강도

23년 1월부터 매매 시장강도 상승으로 전환하여 8월 기준 -10입니다. 여전히 마이너스 구간이지만 오름폭이 매우 커 곧 플러스로 전환되지 않을까 싶습니다.

→ 매수 심리가 살아나고 있는다 반증입니다.

 

 

1-5. 지역 흐름 총평

관악구의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 5월부터 하락을 멈추고 반등을 하기 시작하였습니다.

 

8월 현재까지 강한 반등은 아니지만 소폭 반등을 유지하고 있는 상황입니다.

 

향후 반등장이 지속될지 지켜보아야 할 것이지만 입주물량의 부족과 미분양 물량이 없어 대내적인 가격 하락의 리스크가 적어 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

 

이상으로 관악구 지역 흐름을 살펴보았습니다. 아래 링크를 클릭하시면 지역 흐름을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

2. 단지 입지 및 시세 - 보라매삼성아파트(반경 1km 생활권 이내)

 

입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등 5가지 요소가 있습니다.

 

전에 포스팅한 '부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기'라는 글을 읽어보시면 입지의 중요성에 대해 다시 한번 생각하시게 될 것입니다. 꼭 한번 보시기 바랍니다.

 

[상식] - 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

2-1. 교통

신림선 보라매병원역(428m, 도보 6분), 당곡역(434m, 도보 7분), 7호선 신대방삼거리역(627m 도보 9분)

→ 다양하게 역을 이용할 수 있으며 7호선 및 신림선을 이용하여 강남 등 중심 업무 지구의 출퇴근이 편리해 보입니다.

 

 

2-2. 교육

초, 중, 고등학교가 도보권 이내에 위치해 있고 신대방삼거리역 중심으로 대형 학원가들이 형성되어 있어 이용하기에 용이합니다.

→ 서울당곡 초(서울 상위 87%), 서울당곡 중(서울 상위 94%), 서울당곡 고(서울 상위 93%) 학군 등급이 높지 않은 편입니다.

 

 

2-3. 상권

롯데백화점, 보라매병원 등 대형상권이 형성되어 있고 단지 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활 밀접 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

→ 생활에 불편함이 없는 상권 환경을 지니고 있습니다.

 

 

2-4. 자연환경

너무나도 유명한 보라매 공원이 있습니다.

→ 도심 속에서 산책 등 힐링을 할 수 있는 공간인 거 같습니다.

 

 

2-5. 호재

단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

 

2-6. 시세

최근 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 종합하여 단지의 적정시세를 확인해 보겠습니다.

 

아래의 링크를 클릭하시면 시세를 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

3. 결론(견해)

관악구의 부동산 시장 흐름과 단지의 입지 등을 종합적으로 보았을 때 상당히 괜찮은 지역과 아파트인 것 같습니다. 무주택자분이 시라면 적극 경매를 활용하여 입찰에 도전해 보시기를 바랍니다.