지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 필요한 요소로 공급, 수요, 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 4가지 요소에 대한 정의와 확인하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

참고로 부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 바탕으로 4가지 요소를 확인하기에 사이트에 접속하셔서 하나씩 따라 해 보시면 누구나 확인가능하며 지역적 부동산 흐름을 손쉽게 파악하실 수 있습니다.

 

 

1. 공급

 

가. 공급물량의 종류 및 영향을 미치는 순서

 

1) 주택의 공급물량은 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량으로 구분

2) 부동산 시장에 가장 많은 영향을 미치는 공급물량의 순서

→ 입주 물량 > 분양 물량 > 인허가 물량

 

 

나. 공급물량(입주) 데이터 확인 방법

• 부동산 지인 사이트에 접속한다.
• [지역분석] 메뉴에서 '서울특별시' → '강남구'를 클릭한다.
• [서울 강남구 멀티차트 현황]의 주요 지표에서 [수요/입주]를 활성화시킨다.

 

2. 수요

 

가.  수요의 기준 및 한계

 

1) 수요 : 인구수 기준

• 광의의 수요(형식적 수요) : 인구수의 증감
• 협의의 수요(실질적 수요) : 거래량의 증감

 

2) 한계 : 인구수 증감이 모두 아파트 수요 증감으로 나타나지 않는다.

 

나. 수요가 부동산 시장에 미치는 영향

1) 부동산 가격은 공급보다 '수요'에 민감하다.

2) 총인구수가 많을수록 리스크가 적다.

 

 

다. 수요 데이터 확인 방법

• 부동산 지인 사이트에 접속한다.
• [지인 빅테이터] 메뉴에서 [인구 / 세대수]를 클릭한다.
• 지역선택 [서울특별시] 시군구 [강남구]로 설정하고 [검색]을 클릭한다.
• [인구수 변화 추이] 테이블을 분석한다.

 

3. 거래량

 

가. 부동산 거래량의 실질적 의미

 

1) 부동산(아파트) 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미한다.

 

2) 투자자 관점에서 매매거래량과 전세거래량의 해석

- 매매거래량 : 실거주 수요 + 투자수요

- 전세거래량 : 실거주 수요

 

3) 부동산 상승기 : 매매거래량 증가

    부동산 하락기 : 전세거래량 증가

 

 

나. 거래량이 부동산 시장에 미치는 영향

 

1) 원칙 : 매매거래량은 매매가격의 선행지표다

• 거래량이 증가 → 매매가격 상승
• 거래량이 감소 → 매매가격 하락

 

다. 거래량의 흐름이 중요

 

1) 거래량의 흐름 : 우상향 vs 우하향

 

2) 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소

 

 

라. 거래량 데이터 확인 방법

• 부동산 지인 사이트에 접속한다
• [지인 빅테이터] 메뉴에서 [거래량]을 클릭한다.
• 지역선택 [서울특별시] 시군구 [강남구]로 설정하고 [검색]을 클릭한다.

 

4. 지인지수(시장강도)

 

가. 부동산 지인의 지인지수(=시장강도) 활용

 

1) 지인지수란?

지인지수는 부동산 지인에서 사용하는 지수로 시장의 상승강도를 확인할 수 있는 지수로 현재는 시장강도라는 용어로 사용하고 있다.

 

 

2) 시장강도 0 이상 : 지역 평균가격 상승세

    시장강도 0 미만 : 지역 평균가격 하락세

    시장 강도 100 이상 : 부동산 활황

 

 

나. 시장강도 데이터 확인 방법

• 부동산 지인 사이트에 접속한다.
• [지역분석] 메뉴에서 '서울특별시' → '강남구'를 클릭한다.
• [서울 강남구 멀티차트 현황]에서 매매(시장강도)를 검토한다.