강남구 강남데시앙포레아파트 부동산 경매 투자 분석

경매(2021 타경 111879)로 진행 중인 강남구 수서동 소재 강남데시앙포레아파트와 관련 지역적인 부동산 시장 흐름  및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 강남구 부동산 시장 흐름 파악

 

 

 

 

지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 수많은 요소들이 있지만 그중에서도 공급, 수요, 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 가지고 23년 6월 기준 부동산 지인 사이트를 활용하여 강남구 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다.

 

1-1 공급(입주물량)

강남구의 공급을 알아보겠습니다. 강남구의 입주물량은 23년도 5852세대, 24년도 7130세대, 25년도 98세대로 2년간 공급 물량이 많고 25년부터 공급물량이 부족함을 확인할 수 있습니다.

 

1-2 수요(인구수 및 세대수)

강남구의 수요에 대해 알아보겠습니다. 수요는 인구수와 세대수를 파악해 보겠습니다. 강남구의 인구수는 53만 명이며 세대수는 23만 세대입니다. 인구 감소에 따른 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-3 거래량

다음은 거래량을 확인해보겠습니다. 23년 1월부터 거래량이 증가하기 시작하여 6월 기준 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 아직 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이지만 전반적으로 매월 거래량이 증가하는 추세라서 긍정적인 모습을 보이고 있습니다.

 

1-4 매매 시장강도

마지막으로 매매 시장강도를 보겠습니다. 매매 시장강도도 23년 1월부터 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 6월 기준 -26입니다. 조만간 매매 시장강도가 플러스로 전환되지 않을까 생각합니다. 또한 매매 시장강도를 통해 매수 심리가 살아나고 있음을 알 수 있겠습니다.

 

1-5 강남구 부동산 시장 흐름(종합)

위 4가지 요소를 확인하여 강남구 부동산 시장 흐름을 보면 23년 1월부터 거래량과 매매시장강도가 상승하기 시작하여 평균매매가격의 하락폭이 줄어들어 4월부터 매매가격이 반등하기 시작하였습니다. 강남구 중에서도 대치동, 개포동, 논현동, 역삼동 등이 강세를 보이고 있습니다. 향후 거래량 및 추격매수 여부에 따라 상승장으로 전환이 될지는 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다. 2년간 많은 공급물량으로 인해 당분간 전세가 조정 등은 불가피해 보이며 가격 하락의 리스크가 있어 보입니다. 하지만 예전의 하락장만큼의 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

2. 강남데시앙포레아파트 입지 및 시세

 

 

 

 

경매로 진행 중인 24평형 강남데시앙포레아파트는 2014년 8월에 사용 승인을 받은 10년 차 된 아파트로 총 14개 동 787세대로 구성되어 있습니다. 단지 입지는 반경 1km 이내 생활권 중심으로 호갱노노 사이트를 활용하여 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 단지 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버부동산 매물등을 종합적으로 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

2-1 교통

교통에 대해 알아보겠습니다. 단지에서 708m 떨어진 거리에 3호선 일원역이 있습니다. 걸어서 11분이 소요되며 강남 및 송파 등 중심 업무지구의 접근성은 편리해 보입니다.

 

2-2 교육(학교+학원가)

교육에 대해 알아보겠습니다. 도보권 이내에 왕북초등학교와 대왕중학교가 있으며 반경 1.1km에 중산고등학교가 있습니다. 학원가를 살펴보면 단지 주변으로 학원가가 부족해 보입니다. 비록 단지 주변에는 학원가가 부족하지만 대치동과 멀지 않은 거리에 위치해 있어 차량을 이용한다면 대치동 학원가를 이용할 수 있습니다.

 

2-3 상권

상권을 보겠습니다. 단지 주변으로 상권 형성이 부족한 편입니다. 그나마 일원역 중심 상권이 있으나 이곳도 부족해 보입니다. 도보로 이용하기보다는 차량을 이용해서 상권을 이용해야 할 거 같습니다.

 

2-4 자연환경

자연환경을 보면 한마디로 말하자면 숲세권이라고 할 수 있겠습니다.

 

2-5 호재

단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

2-6 시세

시세를 확인해 보겠습니다. 최근 실거래가를 보면 23년 6월에 14억 3,000만 원에 거래가 되었습니다. kb시세 일반평균가는 23년 6월 기준 15억이며 네이버 부동산 매물들은 14억 1,000만 원에서 15억 원 사이의 가격을 형성하고 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 강남데시앙포레아파트 23평형의 적정시세는 최고 14억원, 중간 13억 5,000만원, 최저 12억 8,000만원선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 투자 견해

 

 

 

 

강남구의 부동산 시장의 전반적인 흐름은 여러 지표들을 보았을때 하락을 멈추고 반등을 시작하였습니다. 당분간 큰 폭의 상승은 없을 것으로 보이며 강보합상태를 유지하지 않을까 생각합니다. 투자를 생각하시는 분이라면 현재 시점에서 진입하셔도 괜찮은 상황입니다. 위 내용을 바탕으로 꼭 임장을 가셔서 확인을 한 후 자금 계획을 잘 세우셔서 경매 등 여러 가지 방법을 통해 도전을 해보셨으면 합니다.