경매 부동산 응암푸르지오 투자 분석

현재 경매로 진행 중인 은평구 음암동 소재 음암푸르지오에 대해 투자 가치가 있는지 알아보기 위해 지역적인 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 시세를 확인하여 판단을 해보도록 하겠습니다.

 

 

 

은평구 부동산 시장 흐름

6월 기준 공급, 수요, 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 통해 은평구 부동산 시장 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

첫 번째 공급을 보겠습니다. 공급 중에 3년간 입줄물량을 살펴보면 은평구는 23년도에 5760세대, 24년도 752세대, 25년도 876세대로 올해 만제외하고는 2년간 공급이 부족함을 알 수 있습니다. 두 번째는 수요입니다. 수요를 알아보기 위해 인구수 및 세대수를 파악해야 합니다. 은평구의 인구수는 조금씩 줄어 현재 46만 명이고 세대수는 매년 증가하여 21만 세대입니다. 인구 감소로 인한 가격 하락 리스크는 없어 보입니다. 세 번째는 거래량입니다. 23년 1월부터 거래량이 증가하여 현재까지 중가 추세에는 있으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 네 번째는 매매시장강도입니다. 매매시장강도 역시 23년 1월부터 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 6월 기준 -79입니다. 매수 심리가 살아나고 있음을 알 수 있습니다.

 

위 4가지 요소를 종합하여 은평구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량 및 매매시장강도가 상승하기 시작하여 매수 심리가 살아났습니다. 매매가격의 낙폭도 많이 줄어든 상황이지만 여전히 하락을 하고 있는 하락장의 모습이 보입니다. 급매물의 위주로 거래가 이루어지고 추격 매수세가 붙지 않아 가격 반등은 쉽지 않아 보입니다. 23년 많은 입주물량으로 인해 전세가격의 조정이 있어 가격의 영향이 있어 보이나 입주장이 마무리가 된 후 2년간은 입주물량이 없어 더 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

응암푸르지오 입지 및 시세

경매로 진행 중인 40평 응암푸르지오는 2008년 7월에 사용 승인을 받은 16년 차 된 아파트로 7개 동 361세대로 구성되어 있습니다. 입지 확인을 위해 단지 반경 1km 이내 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 알아보겠습니다.

 

 

 

첫 번째 교통입니다. 걸어서 이용가능한 6호선 응암역이 있으나 다소 거리가 멀어 보입니다. 6호선을 이용하여 공덕 등 업무 중심지구의 접근성은 편리합니다. 두 번째는 교육입니다. 도보권이내 은명초등학교와 영락중학교가 있고 고등학교는 없습니다. 초등학교도 거리가 멀어 초등학생 자녀를 둔 학부모님이라면 선호하지 않을 것 같습니다. 학원가를 살펴보면 대형 학원가는 없고 단지 주변으로 소규모로 형성된 학원가가 있습니다. 교육적인 측면에서 보았을 때 부족함이 많아 보입니다. 세 번째는 상권입니다. 이마트 대형상권을 이용할 수 있고 단지 주변으로 음식점, 의료시설 등 생활에 필요한 인프라 시설들이 잘 형성되어 있는 상권입니다. 네 번째로 자연환경을 보면 단지 뒤편으로 백련산 등 공원들이 조성되어 있습니다. 마지막으로 호재를 보면 직접적인 호재는 없습니다.

 

시세를 알아보도록 하겠습니다. 최근 40평대 실거래가를 보면 21년 6월에 억 9,500만 원 거래 이후 현재까지 거래가 없습니다. kb시세 일반평균가는 8억 9,5000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 9억 8,000만 원에서 11억 원 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 종합해 보면 응암푸르지오 아파트의 적정시세는 최고 9억 7,000만 원, 중간 9억 2,000만 원, 최저 8억 7,000만 원 정도 되지 않을까 생각합니다.

 

종합 결론(견해)

 

 

 

현재 은평구의 부동산 시장 흐름은 여전히 하락장을 이어가고 있습니다. 바닥을 다지고 있는 상황으로 향후 향방을 조금 더 지켜보아야 할 것으로 보입니다. 단지의 입지는 교통, 교육적인 측면이 부족해 보이지만 무난하게 살기에는 괜찮은 정도의 입지를 가지고 있는 것 같습니다. 투자적인 측면에서 볼 때는 조금 더 기다려야 할 타이밍이고 무주택자분들에게는 실거주로 고려해 볼만한 아파트인 것 같습니다. 경매를 통해 매수를 진행하신다면 입찰가는 적정시세의 최저 가격으로 도전해 보셨으면 합니다.