관악구 낙성대현대홈타운 부동산 경매 투자 분석

경매(2023 타경 102084)로 진행 중인 관악구 봉천동 소재 낙성대현대홈타운아파트와 관련하여 지역적인 부동산 흐름 파악 및 단지 입지, 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 관악구 부동산 시장 흐름 파악(23년 6월 기준)

지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 여러 가지 데이터가 필요하지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 가지고 부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 바탕으로 관악구 부동산 시장 흐름을 종합적으로 파악해 보겠습니다.

 

 

 

1-1 공급(입주물량)

관악구의 입주물량을 살펴보면 23년도 330세대, 24년도 75세대, 25년도 571세대로 연 적정수요 2470세대보다 3년간 공급물량이 부족함을 확인할 수 있습니다. 공급으로 인한 대내적인 가격 하락의 요인은 없어 보입니다.

 

1-2 수요(인구수 / 세대수)

관악구의 인구수는 48만 명을 유지하고 있고 세대수는 28 만세대로 매년 꾸준히 증가하고 있습니다. 인구 감소에 따른 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-3 거래량

거래량을 보면 23년 1월부터 현재까지 소폭 상승은 하였으나 월평균거래량에는 못 미치는 수준입니다. 거래가 상대적으로 적은 편에 속합니다.

 

1-4 매매 시장강도

매매 시장강도도 거래량과 마찬가지로 23년 1월부터 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 6월 기준 -77입니다. 올해 1월부터 매수 심리가 조금씩 살아나고는 있으나 여전히 매매 시장강도는 마이너스 구간입니다.

 

1-5 관악구 부동산 시장 흐름(종합)

23년 6월 기준 관악구의 부동산 시장 흐름을 종합해 보면 23년 1월부터 거래량 및 매매 시장강도가 조금씩 상승하기 시작하여 평균매매가격의 하락이 멈추고 현재 보합 상태를 유지하고 있습니다. 거래량 증가 및 추격매수세가 쉽지 않은 상황인 거 같습니다. 향후 공급으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다. 또한 미분양 물량이 없어 가격 상승 요인의 긍정적인 부분입니다. 반등장으로 이어질지 추이를 지켜보아야 할 지역입니다.

 

2. 낙성대현대홈타운아파트 입지 및 시세

경매로 진행 중인 45평형 낙성대현대홈타운은 2002년 2월에 사용 승인을 받은 22년 차 된 아파트로 총 2개 동 297세대로 구성되어 있습니다. 단지의 입지는 반경 1km 이내 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 종합하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

2-1 교통

도보 6분 거리에 2호선 낙성대역이 있는 역세권입니다. 2호선을 이용하여 강남 등 주요 업무지구의 출퇴근이 편리해 보입니다.

 

2-2 교육(학교+학원가)

단지 주변으로 행림초등학교, 관악중학교, 동작고등학교가 도보권 내에 위치하고 있어 학군형성이 매우 좋습니다. 낙성대역 주변으로 학원가가 형성되어 있습니다. 도보로 이용 가능하여 학원가 이용에 불편함이 없습니다.

 

2-3 상권

서울대입구역과 낙성대역 사이 관악구 최대 상권을 이용할 수 있어 생활의 불편함이 없어 보입니다. 음식점, 의료시설 등생활 밀접 인프라 시설들이 잘 형성되어 있습니다.

 

2-4 자연환경

단지 주변이 산으로 둘러싸여 있는 숲세권 환경이며 단지 주변으로 공원들이 잘 조성되어 있어 산책하기에 좋은 환경입니다.

 

2-5 호재

단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

2-6 시세

최근 실거래가를 확인해 보면 23년 6월에 11억 2,000만 원에 거래 1건이 있습니다. 최고가 12억 3,000만 원 대비 -9% 가격 조정이 되었습니다. kb시세 일반평균가는 11억 5,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 11억 원에서 13억 2,000만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합해 보면 낙성대현대홈타운아파트의 적정시세는 최고 11억 6,000만 원, 중간 11억 1,000만 원, 최저 10억 5,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 견해

현재 관악구 부동산 시장흐름을 보았을 때 보합장을 유지하고 있는 등 전반적으로 하락세가 멈춘 상황으로 투자를 고려해 볼만한 시기인 거 같습니다. 단지의 입지적으로도 괜찮은 곳으로 경매를 통해 매수를 하신다면 괜찮은 방법이 되지 않을까 생각합니다. 경매 투자하기에 좋은 아파트입니다. 위 내용을 바탕으로 임장을 꼭 가셔서 확인 후 경매 입찰 등 투자를 진행하시길 권합니다.