구로구 우리유앤미아파트 부동산 경매 투자 분석

경매(2022 타경 194)로 진행 중인 우리 유앤미아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

 

1. 구로구 부동산 시장 흐름(23년 6월 기준)

부동산 투자하기에 앞서 우선적으로 그 지역의 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 합니다. 아무리 입지가 좋다고 하더라도 지역적으로 하락장일 경우 아파트의 가격은 떨어지기 마련입니다. 그래서 지역적 부동산 시장 흐름에 따라 투자의 방향성이 달라지게 됩니다. 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 바탕으로 부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 이용하여 광진구 부동산 시장흐름을 파악해 보겠습니다.

 

 

1-1. 공급(입주물량)

공급물량의 종류에는 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량이 있습니다. 그중에서도 부동산 시장에 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량이라고 할 수 있습니다.

 

구로구의 3년간 입주물량을 살펴보면 23년도 174세대, 24년도 284세대. 25년도 440세대로 확인됩니다. 연 적정수요 2004 세대 대비 3년간 입주물량이 부족합니다. 향후 입주물량으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

부동산 가격은 공급보다 수요에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크가 적습니다.

 

구로구의 인구수는 매년 조금씩 줄어 현재 39만 명을 유지하고 있고 세대수는 매년 증가하여 18만 세대입니다. 세대수의 증가에 따른 인구 감소로 인한 가격 하락의 리스크는 걱정할 필요가 없어 보입니다.

 

1-3. 거래량

부동산 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미한다고 볼 수 있습니다. 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소입니다.

 

거래량을 살펴보면 23년 1월부터 증가하기는 시작하였으나 거래량의 상승폭이 미비하고 월평균 거래량에 못 미치는 수준입니다.(23년 1월 45건, 2월 89건, 3월 129건, 4월 156건, 5월 134건, 6월 121건)

 

1-4. 매매 시장강도

시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 말합니다. 시장강도가 0 이상이면 지역 평균가격 상승을 의미하고 시장강도가 0 미만이면 지역 평균가격 하락을 의미합니다. 그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황을 의미한다고 보시면 됩니다.

 

매매 시장강도 역시 23년 1월부터 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 6월 기준 -78입니다. 여전히 매매 시장강도는 마이너스 구간이지만 약간의 매수 심리가 살아나고 있음을 알 수 있습니다.

 

1-5. 구로구 부동산 시장 흐름(종합)

구로구는 21년 12월부터 평균 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 23년 1월부터 거래량 및 매매 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 많이 줄어든 상황입니다. 아직까지는 반등의 모습은 보이지 않고 거래량 및 추격매수 여부 등 추이를 지켜보아야 할 것입니다. 향후 입주물량 등 내부적인 가격 하락의 요인은 없어 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

2. 우리 유앤미아파트 입지 및 시세

경매로 진행 중인 32평형 우리 유앤미는 2004년 11월에 사용 승인을 받은 20년 차 된 아파트로 총 2개 동 216세대로 구성되어 있습니다. 단지 반경 1km 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 호객노노 사이트를 이용하여 입지를 알아보고 단지 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 종합하여 적정시세를 알아보겠습니다.

 

 

2-1. 교통

도보 11분 거리에 1호선 구로역이 있습니다. 1호선을 이용하여 구로디지털단지 및 가산디지털단지 출퇴근이 편리해 보입니다.

 

2-2. 교육(학교+학원가)

도보권 이내에 구로초등학교(390m), 영림중학교(800m), 구로고등학교(779m)가 있습니다. 상대적으로 학원가 형성이 부족해 보입니다.

 

2-3. 상권

대형 상권으로 고려대학교 구로병원이 있으며 생활 밀접 시설의 인프라 형성은 잘 되어 있는 편입니다. 생활의 불편함은 없어 보입니다.

 

2-4. 자연환경

단지 주변이 주택밀집지역으로 녹지 환경 조성이 부족한 편입니다. 바로 옆으로 유해환경 시설인 구로기기창이 있습니다.

 

2-5. 호재

단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

2-6. 시세

최근 실거래가를 보면 22년 3월 6억 원에 거래 이후 거래가 없습니다. kb시세 일반평균가는 6억 6,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 6억 5,000만 원에서 7억 3,000만 원의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합해 보면 우리 유앤미아파의 적정시세는 최고 6억 7,000만 원, 중간 6억 4,000만 원, 최저 6억 1,000만 원 정도가 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 결론(견해)

구로구의 지역적인 부동산 시장흐름을 보았을 때 매매가격의 낙폭은 많이 줄어들었지만 여전히 하락장을 이어가고 있는 중이며 위 단지의 입지는 상대적으로 선호하는 입지는 아닌 것 같습니다. 경매 입찰을 생각하시는 분이라면 입찰가 산정 시 보수적으로 접근하시길 바랍니다. 적정시세의 최저가격보다 낮은 가격으로 접근하시면 무난할 것 같습니다.