동작구 롯데타워 경매 투자 분석

경매(2023 타경 317)로 진행 중인 동작구 신대방동 소재 롯데타워 투자를 위해 지역적인 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 시세를 파악하여 투자 판단을 해보도록 하겠습니다.

 

 

1. 동작구 부동산 시장 흐름(23년 7월)

부동산 투자를 진행하기 위해 우선적으로 단지 입지 분석 보다 그 지역의 부동산 시장 흐름을 파악해야 합니다. 아무리 입지가 좋다고 하더라도 지역적으로 하락장일 경우 아파 타의 가격은 떨어지기 마련입니다. 그래서 지역적 부동산 시장 흐름에 따라 투자의 방향성이 달라집니다. 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 바탕으로 동작구 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다. 부동산 지인 사이트에 접속한눈에 보실 수 있습니다. 

 

 

1-1. 공급(입주물량)

공급물량의 종류에는 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량이 있습니다. 그중에서도 부동산 시장에 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량이라고 할 수 있습니다.

 

동작구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 1952세대 대비 23년도 1772세대, 24년도 114세대, 25년도 세대로 확인이 됩니다. 3년간 입주물량은 상대적으로 부족한 편입니다. 공급으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다. 또한 미분양 물량이 없어 가격적인 측면에서 보았을 때 긍정적입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

부동산 가격은 공급보다 수요에 민감하여 총인구수가 많을수록 리스크가 적습니다.

 

동작구의 인구수는 23년 현재 38만 명을 유지하고 있고 세대수는 매년 증가하여 18만 세대입니다.

 

1-3. 거래량

부동산 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미한다고 볼 수 있습니다. 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소입니다.

 

동작구의 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 증가(1월 39건, 2월 66건, 3월 105건, 4월 106건, 5월 120건)하기 시작하여 6월 기준 124건으로 확인됩니다. 추세적으로 보았을 때 거래량의 증가로 가격에도 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

 

1-4. 매매 시장강도

매매 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 말합니다. 시장강도가 0 이상이면 지역 평균가격 상승을 의미하고 시장강도가 0 미만이면 지역 평균가격 하락을 의미합니다. 그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황을 의미한다고 보시면 됩니다.

 

시장강도를 살펴보면 거래량과 마찬가지로 23년 1월부터 시장강도 상승하기 시작하여 7월 현재 -50입니다. 여전히 시장강도가 마이너스 구간이기는 하지만 추세적으로 하락을 멈추고 지속적으로 상승하고 있어 조만간 시장강도 0 이상 지점에 도달하지 않을까 생각합니다. 동작구의 시장강도를 보시다시피 매수 심리가 조금씩 살아나고 있음을 알 수 있습니다.

 

 

1-5. 동작구 부동산 시장 흐름(종합)

동작구의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 하락장을 이어가다 23년 1월부터 거래량 및 매매 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 줄어들기 시작하였습니다. 아직까지는 지역적으로 반등을 하지는 않았지만 현재 강보합 상태를 유지하고 있는 모습니다. 추세적으로 동작구도 바닥을 찍고 현재 반등 직전이라고 볼 수 있겠습니다. 향후 입주물량의 부족과 미분양 물량이 없어 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다.

 

2. 롯데타워(주상복합) 입지 및 시세

경매로 진행 중인 60평형 롯데타워는 1996년 6월에 사용 승인을 받은 주상복합 아파트로 총 1개 동 90세대로 구성되어 있습니다. 단지 반경 1km  생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등의 입지를 알아보고 단지실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 종합하여 시세를 파악해 보겠습니다. 호갱노노 사이트를 통해 보시면 도움이 될 수 있습니다.

 

 

2-1. 교통

걸어서 5분 거리에 신림선 당곡역, 보라매병원역이 있는 초역세권입니다. 신림선을 이용하여 2호선 및 7호선 환승 등 주요 업무 지구의 접근성이 편리해 보입니다.

 

2-2. 교육

가장 가까운 초등학교로 보라매초등학교가 있으나 도보로 17분 거리에 있어 등하교하기에는 힘들어 보입니다. 생활권 중심 내에 대방중학교(968m)와 수도여자고등학교(727m)가 있습니다. 학원가는 보라매역 중심으로 형성(61개) 되어 있고 단지 주변으로 학원가 형성이 미흡한 편입니다.

 

2-3. 상권

당곡역 중심으로 롯데백화점과 보라매 병원 등 대형 상권이 발달해 있으며 생활 밀접 인프라 시설들이 잘 형성되어 있어 불편함이 없어 보입니다.

 

2-4. 자연환경

보래매공원잔디광장옆산책길 및 규모가 큰 공원이 있어 산책하기에 좋은 녹지 환경을 가지고 있습니다.

 

2-5. 호재

현재 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

2-6. 시세

최근 실거래가를 보면 21년 8월에 13억 8,000만 원 1건의 거래가 확인되며 그 이후로 거래가 없습니다. 7월 21일 기준 kb시세 일반평균가는 11억 원이며 네이버 부동산 매물들은 16억 원에서 17억 원 사이의 가격으로 형성되어 있습니다.

 

 

3. 결론(견해)

동작구의 부동산 시장을 흐름을 보면 바닥을 찍고 현재 강보합 상태를 유지하고 있고 향후 대내적인 가격 하락의 요인이 없어 더 이상 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보여 투자를 진행하기에도 좋은 시점으로 보입니다. 위 경매로 진행 중인 아파트(주상복합)의 입지도 교육적인 측면만 제외하고는 전반적으로 살기에 좋은 곳입니다. 위 내용을 토대로 임장을 통해 확인을 해 보시고 경매 입찰 등 투자에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.