송파구 가락금호아파트 경매 투자 분석

경매(2021 타경 56432)로 진행 중인 송파구 가락동 소재 가락금호아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

 

1. 송파구 부동산 시장 흐름(23년 8월 기준)

지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 필요합니다. 부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 가지고 하나씩 확인한 후 종합적으로 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

이전에 작성했던 '지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법'이라는 글을 보시면 쉽게 이해하실 수 있으니 꼭 한 번씩 읽어 보시기를 바랍니다.

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

1-1. 공급(입주물량)

송파구의 입주물량을 살펴보면 23년 495세대, 24년 397세대, 25년 179세대로 연 적정수요 3350세대 보다 입주물량이 부족한 상황입니다. 

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

송파구의 인구수는 증가 또는 감소를 반복하여 현재 65만 명을 유지하고 있고 세대수는 28세대로 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다.

 

1-3. 거래량

23년 1월부터 거래량이 증가하기 시작하여 6월까지 증가하다 7월부터 주춤한 상황입니다. 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이지만 질적 거래량(추격 매수)은 꾸준히 증가하는 추세입니다.

 

1-4. 시장강도

23년 1월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 8월 기준 시장강도가 98입니다. 현재 송파구의 평균 매매가격이 상승 중임을 확인할 수 있습니다.

 

1-5. 송파구 부동산 시장 흐름(종합)

송파구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 2월부터 반등을 하기 시작하였습니다. 현재 반등을 넘어 상승장 초입의 모습을 보이고 있습니다. 향후 공급물량 부족과 미분양 물량이 없어 큰 폭의 가격 하락 리스크는 없어 보입니다. 앞으로가 기대가 되는 지역입니다.

 

2. 가락금호아파트 입지 및 시세

경매로 진행 중인 32평형 가락금호아파트는 1997년 8월에 사용 승인을 받은 27년 차 된 아파트로 총 8개 동 915세대로 구성되어 있습니다. 단지 반경 1km 생활권 이내 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등 입지를 알아보고 단지 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물을 통해 단지의 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

호갱노노 사이트를 통해 입지를 확인해 보겠습니다.

 

 

 2-1. 교통

3호선 가락시장역(471m, 도보 7분), 8호선 가락시장역(400m, 도보 6분)을 걸어서 이용 가능한 역세권입니다. 강남 및 판교 등 중심업무지구의 접근성이 편리합니다.

 

2-2. 교육

초, 중, 고등학교가 도보권 내에 위치해 있고, 단지 주변으로 학원가들이 형성되어 있어 교육 인프라는 좋아 보입니다.

 

2-3. 상권

경찰병원, 롯데마트, 가락시장 등 대형 상권이 발달해 있고 생활 밀접 인프라 시설(음식점. 의료시설 등)들이 잘 조성되어 있어 생활의 불편함이 전혀 없어 보입니다.

 

2-4. 자연환경

조금 걸어 나가면 탄천이 있고 주변으로 크고 작은 공원들이 조성되어 있습니다.

 

2-5. 호재

현재 단지 리모델링을 추진하고 있으며 안전진단 중에 있습니다.

 

2-6. 시세 

최근 실거래가를 보면 10억 6,500만 원에서 13억 7,5000만 원에 거래가 성과 된 사실을 확인할 수 있습니다. 최고가 16억 1,500만 원 대비 -15% 가격이 떨어져 있는 상황입니다. kb시세 일반평균가는 12억 9,500만 원이며 네이버 부동산 매물은 13억 4,000만 원에서 15억 원 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 종합해 보면 가락금호아파트의 적정시세는 최고 14억 7,000만 원, 중간 14억 원, 최저 13억 3,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

3. 결론(견해)

위에서 살펴보았듯이 송파구 부동산 시장의 흐름은 현재 반등장을 넘어 상승장으로 전환되는 시점입니다. 평균적인 매매가격이 바닥을 찍고 반등을 하여 20% 이상 상승한 시점이지만 내 집마련 등 자금의 여유가 있으신 분이라면 송파구 내 부동산 매수 시점이라고 보입니다.

 

위 단지의 입지 또한 매우 훌륭하며 경매 입찰을 고려하신다면 적극적인 입찰가를 산정하여 도전해 보시기 바랍니다.