성북구 브라운스톤돈암아파트 경매 투자 분석

경매(2022 타경 105450)로 진행 중인 성북구 돈암동 소재 브라운스톤돈암아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

 

1. 지역 흐름 - 성북구(23년 8월 기준)

지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 필요합니다.

 

전에 포스팅한 '지역적 부동산 시장흐름 확인 방법'이라는 글을 보시면 위 4가지 요소에 대한 자세한 설명 및 확인 방법이 있으니 먼저 읽어 보시면 이해하시는데 분명히 도움이 되실 거라고 확신합니다.

 

지역적 부동산 시장흐름 확인 방법 ☞ 클릭

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

 

부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 가지고 지역적 부동산 시장 흐름을 확인해 보겠습니다.

부동산 지인 사이트를 이용하시면 쉽게 접근하실 수 있습니다.

 

 

1. 공급(입주물량)

º 연 적정수요 대비(2192세대) 23년 없음, 24년 부족(594세대), 25년 초과(2840세대)

→ 향후 3년간 입주물량으로 인한 가격 하락의 리스크는 없어 보입니다.

 

2. 수요(인구수 / 세대수)

º  성북구의 인구수는 42만 명을 유지하고 있으며 세대수는 19만 세대입니다.

→ 인구수는 매년 감소 추세이나, 세대수는 매년 증가 추세로 인구 감소로 인한 하락 리스크 적어 보입니다.

 

3. 거래량

º 월평균 거래량에는 못 미치나 23년 1월부터 증가 추세에 있습니다.

→ 23년 1월 94건, 2월 141건, 3월 152건, 4월 167건, 5월 173건, 6월 182건, 7월 178건

 

4. 시장강도

º 23년 1월부터 시장강도 상승으로 전환

→ 현재 시장강도 13으로 성북구 전체 평균 매매가격 반등으로 전환 

 

5. 지역흐름 총평

성북구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매매 가격의 낙폭이 줄어들어 4월부터 반등하기 시작하였습니다.

 

현재 8월까지 반등을 하고 있고 이 반등을 유지하고 있는 모습니다.

 

향후 상승장으로 전환이 될지 모니터링이 필요해 보이지만 당분간 성북구는 입주물량의 부족과 미분양 물량이 없어 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다. 하반기는 강보합을 유지하며 상승으로 이어질 것으로 전망됩니다.

 

 

2. 단지 입지 및 시세 - 브라운스톤돈암아파트(반경 1km 생활권 이내)

입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등 5가지 요소가 있습니다. 전에 포스팅한 ' 부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기'라는 글을 읽어보시면 도움이 많이 되실 거라고 확신합니다.

 

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기 ☞ 클릭

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

부동산 투자에 있어 많은 분들이 입지의 중요성에 대해 알고 있습니다. 호갱노노 사이트를 이용하여 입지를 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

 

2-1. 교통

º 4호선 성신여대입구역(548m, 도보 8분), 길음역(887m, 도보 13분), 우이신설선 성신여대입구역(619m, 도보 9분) 정릉역(646m, 도보 10분)

→ 서울 중심 접근성(일자리)이 좋아 보입니다.

 

2-2. 교육

º 초, 중, 고등학교 도보권 이내 위치 / 단지 주변으로 학원가 형성(도보권 이내 241개)

→ 서울 정덕 초(서울 상위 19%), 고명 중(서울 상위 4%), 용문 고(서울 상위 33%)

 

2-3. 상권

º 주변 대형 상권은 없으나 강북구 최대 상권(1위) 형성으로 생활 밀접 인프라가 좋습니다.

→ 생활의 불편함이 전혀 없는 상권 환경을 가지고 있습니다.

 

2-4. 자연환경  

º 개운산 등 개운산 공원과 산책로가 조성되어 있습니다.

→ 도심 속에서 여유를 즐길 수 있는 공간이 있는 자연환경입니다.

 

2-5. 시세

네이버 부동산 사이트를 이용하여 단지 실거래가, kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

º 최근 실거래가(23년 3월~ 8월) - 6억 4,500만 원 ~ 7억 4,000만 원 실거래 확인(12건 거래)

º kb시세 일반평균가 - 7억 500만 원

º 네이버 부동산 매물 - 6억 8,000만 원 ~ 8억 6,000만 원 가격 형성

→ 단지 적정시세는 최고 7억 1천만 원, 중간 6억 7천만 원, 최저 6억 4천만 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 결론(견해)

강북구의 현재 부동산 시장흐름은 하락을 멈추고 반등을 시작하였습니다. 투자 및 아파트를 매수하기에 좋은 타이밍인 것 같습니다. 단지 입지도 무난 한 곳이며 살기 괜찮은 곳으로 경매를 통해 매수 도전해 보시길 바랍니다.