-
경매(2022 타경 2298)로 진행 중인 마포구 창전동 서강해모로아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 도움이 될 수 있는 정보를 확인하여 투자 판단을 해보겠습니다.
1. 마포구 부동산 시장 흐름(23년 8월 기준)
부동산 투자를 진행하기 위해 우선적으로 그 지역의 부동산 시장 흐름을 파악해야 합니다. 아무리 입지가 좋다고 하더라도 지역적으로 하락장일 경우 아파트의 가격은 떨어지기 마련입니다. 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 부동산 지인 사이트에 접속하시면 한눈에 직관적으로 볼 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 4가지 요소들을 하나씩 알아보겠습니다.
1-1. 공급(입주물량)
공급물량의 종류에는 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량이 있습니다. 그중에서도 부동산 시장에 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량이라고 할 수 있습니다.
마포구의 3년간 입주물량을 살펴보면 23년 431세대, 24년 0세대, 25년 473세대입니다. 연 적정수요 1863세대보다 3년간 입주물량이 부족한 것을 알 수 있습니다. 공급폭탄으로 인한 가격 하락의 리스크는 없을 것으로 보입니다.
1-2. 수요(인구수 / 세대수)
부동산 가격은 공급보다 수요에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크가 적습니다.
마포구의 인구수는 매년 조금씩 감소하여 현재 36만 명을 유지하고 있으나 세대수는 매년 증가하여 18만 세대를 구성하고 있습니다. 인구 감소로 인한 리스크는 걱정 안 하셔도 될 거 같습니다.
1-3. 거래량
부동산 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미한다고 볼 수 있습니다. 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소입니다.
거래량을 살펴보면 23년 1월부터 증가하기 시작하여 8월까지 증가 추세에 있습니다. 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이지만 하락장에서의 거래량에 비하면 많이 증가한 편입니다.
1-4. 매매 시장강도
매매 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 말합니다. 시장강도가 0 이상이면 지역 평균가격 상승을 의미하고 시장강도가 0 미만이면 지역 평균가격 하락을 의미합니다. 그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황을 의미한다고 보시면 됩니다.
마포구의 시장강도는 23년 1월부터 상승하기 시작하여 8월 현재 30입니다. 마포구 전체 평균가격이 상승으로 전환하였습니다. 매수 심리가 살아나고 있습니다
1-5. 마포구 부동산 시장 흐름(종합)
마포구는의 부동산 시장을 보면 23년 1월부터 거래량 및 매매 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 23년 3월부터 반등을 시작하였습니다. 그리고 8월 현재까지 반등을 이어나가고 있는 상황입니다. 향후 입주물량의 부족과 미분양 물량이 없어 큰 폭의 가격 하락은 당분간 없을 것으로 보입니다.
2. 서강해모로 입지 및 시세
경매로 진행 중인 31평형 서강해모로는 2007년 12월 사용 승인을 받은 17년 차 된 아파트로 총 8개 동 447세대로 구성되어 있습니다. 단지 반경 1km 이내 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 입지를 알아보고 단지 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들은 종합적으로 확인하여 시세를 파악해 보겠습니다.
호갱노노 사이트에 접속하시면 한눈에 입지를 보실 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.
2-1. 교통
걸어서 이용 가능한 6호선 광흥창역이 있습니다. 도보 4분 거리에 있는 초역세권입니다. 중심업무지구의 출퇴근 등 접근성이 매우 좋아 보입니다.
2-2. 교육(학교+학원가)
초, 중, 고, 대학교(서강대)가 도보권 내에 위치해 있습니다. 그리고 마포구 대흥 학원가가(마포구 1위) 형성되어 있고 접근성이 용이합니다.
2-3. 상권
신촌점 현대백화점, 이마트 등 대형 상권이 발달해 있고 단지 주변으로 생활 밀접 시설 인프라가 잘 형성되어 있는 상권입니다.
2-4. 자연환경
조금만 걸어서 나가면 한강시민공원을 이용할 수 있는 자연환경 인프라를 지니고 있습니다.
2-5. 호재
단지에 직접적인 호재는 없습니다.
2-6. 시세
최근 실거래가를 보면 9억 3,000만 원에서 13억 4,500만 원으로 형성되어 있습니다. 최고가 15억 3,000만 원 대비 -12% 가격이 떨어져 있지만 최근에 소폭 상승을 하였습니다. kb시세 일반 평균가는 13억 5,000만 원이며 네이버 부동산의 매물들은 13억 5,000만 원에서 16억 5,000만 원 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 서강해모로의 현재 적정시세는 최고 13억 5,000만 원, 중간 12억 8,000만 원, 최저 12억 2,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.
3. 결론(견해)
위에서 살펴보았듯이 현재 마포구 부동산 시장은 하락을 멈추고 반등을 하여 현재까지 이어가고 있는 모습니다. 매매 등 투자를 진행하기에는 좋은 타이밍인 거 같습니다. 서강해모로 단지의 입지 또한 좋은 편에 속하는 것 같습니다. 개인적으로 살기에 좋고 아기들을 키우기에 좋은 환경입니다. 경매를 생각하신다면 투자 가치가 있는 아파트입니다.
'부동산 > 경매분석' 카테고리의 다른 글
강동구 고덕센트럴아이파크 경매 투자 분석 (0) 2023.08.24 송파구 가락금호아파트 경매 투자 분석 (0) 2023.08.22 동작구 롯데타워 경매 투자 분석 (0) 2023.07.25 동대문구 답십리파크자이 부동산 경매 투자 분석 (0) 2023.07.19 구로구 우리유앤미아파트 부동산 경매 투자 분석 (0) 2023.07.13
