동대문구 답십리파크자이 부동산 경매 투자 분석

경매(2022 타경 107982)로 진행 중인 답십리파트자이아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보들을 확인하고 분석해 보겠습니다.

 

 

1. 동대문구 부동산 시장 흐름(23년 6월 기준)

경매 등 부동산 투자를 진행하기 위해 우선적으로 그 지역의 부동산 시장 흐름을 파악해야 합니다. 아무리 입지가 좋다고 하다라도 지역적으로 하락장일 경우 아파트의 가격은 떨어지기 마련입니다. 지역적으로 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 바탕으로 부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 가지고 동대문구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

 

1-1. 공급(입주물량)

공급물량의 종류에는 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량이 있습니다. 그중에서도 부동산 시장에 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량이라고 할 수 있습니다.

 

동대문구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 1708세대 대비 23년도 3973세대, 24년도 238세대, 25년도 2190세대입니다. 23년도 입주장만 잘 마무리가 된다면 향후 2년간은 공급으로 인한 가격의 하락 리스크는 적어 보입니다. 참고로 미분양 물량은 현재 52세대로 가격 하락에는 별 영향이 없을 것으로 보입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

부동산 가격은 공급보다 수요에 민감하여 총인구수가 많을수록 리스크가 적습니다.

 

동대문구의 현재 인구수는 33만 명을 유지하고 있고 세대수는 17만 세대입니다. 인구수는 조금씩 감소하고 있지만 세대수는 오히려 매년 증가 추세에 있어 긍정적이라고 할 수 있겠습니다.

 

1-3. 거래량

부동산 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미한다고 볼 수 있습니다. 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소입니다.

 

동대문구의 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 거래량이 증가하기 시작하였습니다. 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이지만 1월부터 매달 증가하는 추세에 있습니다. 급매물 등 저가의 매물들의 거래가 활발한 것으로 보입니다.

 

1-4. 매매 시장강도

매매 시장강도란 내외부 환경으로 인한 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 말합니다. 시장강도가 0 이상이면 지역 평균가격 상승을 의미하고 시장강도가 0 미만이면 지역 평균가격 하락을 의미합니다. 그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황을 의미한다고 보시면 됩니다.

 

동대문구의 매매 시장강도를 보면 23년 1월부터 시장강도가 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 6월 기준 -62입니다. 여전히 시장강도가 마이너스 구간이기는 하지만 23년 1월부터 매수 심리가 살아나고 있음을 알 수 있습니다.

 

1-5. 동대문구 부동산 시장 흐름(종합)

동대문구는 21년 11월부터 평균매매가격이 하락하기 시작하여 하락장을 이어가다 23년 1월부터 거래량 및 매매 시장강도가 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 줄어든 상황이며 6월 기준 보합상태를 유지하고 있습니다. 앞으로 질적 거래량(추격 매수)의 증가로 이어 질지 추이를 지켜보아야 할 것입니다. 가격 하락의 대내적인 요인으로 볼 수 있는 공급을 보면 향후 2년간은 물량이 많은 편이 아니라 괜찮은 수준이며 미분양 물량 또한 안정적으로 관리가 되고 있어 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

2. 답십리파크자이아파트 입지 및 시세

경매로 진행 중인 25평형 답십리파크자이는 2019년 1월에 사용 승인을 받은 5년 차 된 신축급 아파트로 총 9개 동 802세대로 구성되어 있습니다. 단지의 입지는 반경 1km 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 알아보고 시세는 단지 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 종합적으로 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

 

2-1. 교통

도보 9분 거리에 5호선 답십리역이 있습니다. 5호선을 이용하여 공덕 및 여의도 등 업무지구의 접근성이 편리해 보입니다.

 

2-2. 교육

도보권 이내에 답십리초등학교(370m)와 장평중학교(981m)가 있으나 고등학교는 없습니다. 학원가를 살펴보면 단지 반경 1km 이내에 100여 개의 학원이 형성되어 있습니다. 학원가는 부족한 편은 아닌 것 같습니다.

 

2-3. 상권

단지 주변으로 동대문구의 최대 상권이 형성되어 있습니다. 음식점, 의료시설(병원, 약국 등), 체육시설 등 생활밀접시설들이 모두 갖쳐줘 있어 생활의 불편함이 전혀 없는 상권 환경입니다.

 

2-4. 자연환경

아파트와 빌라 등 주택 밀집지역이라 자연환경적이 부분에서는 미약하지만 그래도 둘레길 등 조성되어 있어 도심 속 산책하기에는 좋은 부분이 있습니다.

 

2-5. 호재

단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

2-6. 시세

최근 23년 2월부터 6월까지의 실거래가를 보면 8억 2,000만 원에서 9억 3,500만 원 사이에 거래가 이루어졌습니다. kb시세 일반평균가는 8억 9,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 9억 6,000만 원에서 12억 5,000만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합해 보면 답십리파크자이아파트의 적정시세는 최고 9억 3,000만 원, 중간 8억 8,000만 원, 최저 8억 4,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 결론(견해)

현재 동대문구의 부동산 시장을 전반적으로 보았을 때 보합상태를 유지하고 있고 여러 데이터를 보았을 때 향후 더 이상 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보이는 곳입니다. 또한 답십리파트자이아파트의 입지도 큰 불편한 없이 살기 좋은 곳입니다. 투자 및 아파트 매수하기에 좋은 타이밍인 거 같습니다.