광진구 구의동강변우성아파트 부동산 경매 투자 분석

경매(2022 타경 2036)로 진행 중인 구의동강변우성아파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 광진구 부동산 시장 흐름(23년 6월 기준)

경매 등 부동산 투자를 진행하기 위해 우선적으로 그 지역의 부동산 시장 흐름을 파악해야 합니다. 아무리 입지가 좋다고 하더라도 지역적으로 하락장일 경우 아파트의 가격은 떨어지기 마련입니다. 지역적인 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해 공급(입주물량), 수요(인구수 / 세대수), 거래량, 매매 시장강도 등 4가지를 요소를 바탕으로 부동산 지인 사이트에서 제공하는 정보를 가지고 광진구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

 

1-1. 공급(입주물량)

공급물량의 종류에는 인허가 물량, 분양 물량, 입주 물량이 있습니다. 그중에서도 부동산 시장에 가장 많은 영향을 미치는 것은 입주물량이라고 할 수 있습니다.

 

광진구의 3년간 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 1721세대 대비 23년도에는 1190세대, 24년도 및 25년도에는 입주물량이 없습니다. 3년간 공급물량이 상대적으로 매우 부족한 편입니다. 공급으로 인한 가격 하락의 리스크는 없어 보입니다.

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

부동산 가격은 공급보다 수요에 민감하며 총인구수가 많을수록 리스크가 적습니다.

 

광진구의 인구수는 현재 33만 명을 유지하고 있고 세대수는 17만 세대로 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다.

 

1-3. 거래량

부동산 거래량은 부동산의 실질적인 수요를 의미한다고 볼 수 있습니다. 거래량은 가격 상승 또는 하락 전조현상을 판단하는데 가장 중요한 요소입니다.

 

거래량을 살펴보면 22년 12월부터 거래량이 조금씩 살아나기 시작하여 현재까지 증가하는 추세입니다. 하지만 여전히 월평균거래량에는 못 미치는 수준입니다. 급매물 위주로 거래가 이루어지고 추격 매수세가 조금 약한 편인 거 같습니다.

 

1-4. 매매 시장강도

매매 시장강도란 내외부 환경으로 인해 부동산을 매수하고자 하는 심리적 변화를 말합니다. 시장강도가 0 이상이면 지역 평균가격 상승을 의미하고 시장강도가 0 미만이면 지역 평균가격 하락을 의미합니다. 그리고 시장강도가 100 이상이면 부동산 활황을 의미한다고 보시면 됩니다.

 

22년 12월부터 매매 시장강도가 하락을 멈추고 상승하기 시작하여 6월 기준 -53입니다. 매수 심리가 조금씩 살아나고 있음을 알 수 있습니다.

 

1-5. 광진구 부동산 흐름(종합)

광진구는 21년 12월부터 평균 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 23년 1월부터 거래량 및 매매 시장강도가 조금씩 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 많이 줄어든 상황입니다. 양적인 거래량은 증가하였지만 질적인 거래량 즉 추격 매수세는 약한 편인 거 같습니다. 그래서 가격 반등의 모습은 아직 보이지 않습니다. 앞으로의 추이를 지켜보아야 하겠지만 향후 입주물량 부족 및 미분양 물량이 없어 큰 폭의 가격 하락의 리스크는 없어 보입니다.

 

2. 구의동강변우성아파트 입지 및 시세

경매로 진행 중인 29평형 구의동강변우성은 1992년 12월에 사용 승인을 받은 32차 된 아파트로 3개 동 354세대로 구성되어 있습니다. 단지 반경 1km 이내 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 입지를 알아보고 단지실거래가 및 kb시에 일반평균가, 네이버 부동산 매물들을 종합적으로 확인하여 시세를 파악해 보겠습니다.

 

 

2-1. 교통

도보 2분 거리에 2호선 강변역이 있습니다. 초역세권이며 2호선을 통해 강남, 송파 등의 중심업무지구의 접근성이 매우 좋아 보입니다.

 

2-2. 교육(학교+학원가)

도보권이내에 구남초등학교(176m), 광진중학교(491m), 광양고등학교(931m)가 있습니다. 단지 반경 1km 이내 구의동 1위 중심 학원가(116개)가 형성되어 있습니다. 학교 및 학원가의 접근성이 좋아 보이며 교육환경적인 측면으로 보았을 때 우수한 편입니다.

 

2-3. 상권

혜민병원(종합병원), 롯데마트 등 대형 상권이 잘 형성되어 있고 음식점, 의료시설, 체육시설 등 생활 밀접 인프라가 잘 갖쳐줘 있습니다. 상권환경을 보았을 때 생활의 불편함이 전혀 없는 곳이라고 할 수 있겠습니다.

 

2-4. 자연환경

걸어서 한강시민공원을 이용할 수 있고 구의공원 등이 조성되어 있어 산책하기에 좋은 자연환경입니다.

 

2-5. 호재

단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

2-6. 시세

최근 실거래가를 살펴보면 23년 4월 11억 원, 5월 11억 원, 6월 10억 6,500만 원으로 총 3건의 거래를 확인할 수 있습니다. 최고가 13억 9,000만 원 대비 대략 -23% 하락하였습니다. kb시세 일반평균가는 11억 2,500만 원이며 네이버 부동산 매물은 11억 원에서 12억 5,000만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 종합하여 적정시세를 알아보면 최고 11억 원, 중간 10억 원, 최저 9억 9,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 견해(결론)

광진구 지역의 평균적인 부동산 시장 흐름은 여전히 하락장을 이어가고 있는 중입니다. 하지만 그 하락폭이 많이 줄어든 상태이며 현재 광진구 내에서 구의동 지역이 가격 상승 견인 역할을 하고 있습니다. 향후 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보이고 입지적으로도 매우 좋은 곳입니다. 지금 이 시점에서 매수 및 경매를 통해 투자하기에 좋은 아파트라고 생각합니다.