강동구 고덕센트럴아이파크 경매 투자 분석

경매(2022 타경 55917)로 진행 중인 강동구 상일동 소재 고덕센트럴아이파트와 관련하여 지역적인 부동산 시장흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

 

1. 지역 흐름 - 강동구(23년 8월 기준)

투자를 진행하기에 앞서 단지 입지보다 지역의 부동산 시장흐름을 파악하는 게 우선시해야 합니다. 왜냐하면 지역적으로 하락장일 경우에는 아무리 좋은 입지에 아파트라고 해도 가격이 떨어지게 마련입니다. 

 

지역 흐름을 파악하는데 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 필요합니다.

 

전에 포스팅한 '지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법'이라는 글을 보시면 위 4가지 요소에 대한 설명 및 확인 방법이 있으니 꼭 먼저 읽어 보시기 바랍니다.

지역적 부동산 시장 흐름 확인 방법

4가지 요소에 대해 확인해 보고 종합적인 지역적인 부동산 시장흐름을 보겠습니다.

 

1-1. 공급(입주물량)

º 적정수요(237세대 ) 대비 23년 부족(1192세대), 24년 과잉(4373세대), 25년 과잉(12032세대)

→ 24년, 25년도 많은 입주물량으로 인해 전세 가격 등 조정 불가피해 보임

 

1-2. 수요(인구수 / 세대수)

º 인구수 45만 명 유지 / 세대수 20만 세대

→ 인구수 및 세대수 꾸준히 증가 추세에 있으며 인구 감소로 인한 리스트 없음

 

1-3. 거래량

º 월평균 거래량에는 못 미치나 23년 1월부터 거래량 증가 추세

→ 질적 거래량(추격 매수) 증가로 인한 가격 상승 중

 

1-4. 시장강도

º 23년 1월부터 매매 시장강도 상승으로 전환(현재 시장강도 74)

→ 강동구 전체 평균 매매가격 상승으로 전환 / 매수 심리 상승

 

1-5. 지역흐름 총평

강동구 지역의 부동산 시장 흐름을 보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하고 매매가격의 낙폭이 줄어들어 2월부터 반등하기 시작하여 8월 기준 현재까지 상승을 하고 있습니다.

 

올해 까지는 강보합을 유지하며 조금씩 상승을 할 것으로 보이나 24년 이후부터는 많은 입주물량으로 인해 강동구 지역의 전반적인 전세 가격 조정 등이 있을 것으로 보입니다.

 

2. 단지 입지 및 시세 - 고덕센트럴아이파크(반경 1km 생활권 이내)

입지를 구성하는 요소로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등 5가지 요소가 있습니다. 전에 포스팅한 '부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기'라는 글을 보시면 이해하기 쉬 우실 겁니다. 꼭 한번 읽어보시길 바랍니다.

부동산 입지 구성 5가지 요소 알아보기

 

호갱노노 사이트를 이용하여 입지를 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

 

2-1. 교통

º 5호선 상일동역(533m, 도보 8분) / 역세권

→ 5호선을 이용하여 광화문, 여의도 등 중심업무지구의 접근성이 편리함

 

2-2. 교육 

º 초, 중, 고 도보권 이내 / 반경 1km 이내 학원가 69개 형성

→ 서울 고일초(서울 상위 29%), 배재 중(서울 상위 5%), 한영 고(서울 상위 30%)

 

2-3. 상권

º 강동경희대학교의대병원, 이마트 등 대형 상권 발달 / 음식점, 의료시설 등 생활 밀접인프라 형성

→ 생활의 불편함이 없는 상권 환경을 형성하고 있음

 

2-4. 자연환경

단지 주변으로 크고 작은 공원과 고덕천이 조성되어 있음

→ 산책 등 운동하기에 좋은 자연환경으로 도심 속에서 여유를 즐길 수 있는 공간

 

2-5. 시세

최근 실거래가(23년 1월부터) - 8억 5,000만 원에서 13억 7,500만 원에 거래(상당히 거래가 많음)

kb시세 일반평균가 - 13억 2,000만 원

네이버 부동산 매물 가격 - 13억 원에서 15억 원 형성

현재 적정시세(예상) - 최고 14억 원, 중간 13억 3,000만 원, 최저 12억 7,000만 원

 

 

3. 종합 판단(견해)

현재 강동구 시장 흐름은 반등하여 상승하고 있지만 향후 입주물량으로 인해 가격 조정은 불가피해 보이는 상황에서 무리한 투자보다는 한 템포 지켜보고 진입을 해도 늦지 않다고 봅니다. 무주택자분이 시라면 경매를 통해 매수해도 좋은 아파트임으로 도전해 보시면 좋을 거 같습니다.