성동구 금호삼성래미안아파트 경매 부동산 투자 판단

경매(2022 타경 51380)로 진행 중인 성동구 금호동 소재 금호상섬래미안아파트 경매 투자 판단을 위해 지역적 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 시세를 확인해 보겠습니다.

 

 

 

성동구 부동산 시장 흐름(23평)

지역적인 부동산 시장 흐름을 확인하기 위해서는 공급, 수요, 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 23년 6월 기준 부동산지인 사이트를 활용하여 알아보겠습니다.

 

 

 

첫 번째 공급입니다. 성동구의 공급물량을 보면 23년도에는 공급물량이 없고 24년도에는 825세대, 25년도는 528세대입니다. 연 적정수요 대비 3년간 공급 물량이 부족함을 알 수 있습니다. 두 번째는 수요입니다. 인구수와 세대수를 살펴보면 인구수는 2018년 정점을 찍고 조금씩 감소하기 시작하여 현재 28만 명이고 세대수는 매년 조금씩 증가하여 13만 세대입니다. 세 번째 거래량입니다. 23년 2월부터 거래량이 조금씩 늘어나기 시작하였으나 월평균거래량에는 못 미치는 수준입니다. 하지만 2월부터 현재까지 거래량을 보면 증가하는 추세입니다. 증가 추세가 우상향 하는지가 중요할 거 같습니다. 네 번째는 매매 시장강도입니다. 23년 1월부터 매매 시장강도의 하락이 멈추고 증가하기 시작하여 6월 기준 -68입니다.  시장강도 0을 기준으로 여전히 마이너스 구간입니다. 하지만 매매 시장강도 역시 1월부터 현재까지 증가하고 있는 추세에 있습니다. 거래량과 매매 시장강도를 보면 매수 심리가 조금씩 살아나고 있는 것 같습니다.

 

4가지 요소를 종합하여 성동구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 줄어들었습니다. 하지만 전체 평균적인 매매가격은 여전히 하락 중에 있습니다. 매수 심리가 살아나고는 있으나 급매물 위주로 거래가 이루어지고 추격 매수세가 약한 것 같습니다. 앞으로 추이를 지켜보아야 할 것 같습니다. 향후 공급물량 및 미분양물량에 의한 대내적인 가격 하락의 요인은 없어 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 전망됩니다.

 

금호삼성래미안아파트 입지 및 시세

금호삼성래미안은 2001년 10월에 사용 승인을 받은 23년 차 된 아파트로 총 582세대로 구성되어 있습니다. 입지를 파악하기 위해 단지 반경 1km 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 확인해 보겠습니다.

 

 

 

첫 번째 교통을 보겠습니다. 단지에서 걸어서 이용 가능한 가까운 역으로 경의중앙선 응봉역이 있습니다. 그리고 5호선 신금호역, 행당역이 있으나 걸어서 이용하기에는 다소 거리가 멀어 보입니다. 입지의 교통을 보면 역세권이라고 하기에는 약간 부족함이 보입니다. 두 번째는 교육입니다. 단지에서 도보권 이내에 옥수초등학교, 광희중학교, 금호고등학교가 있습니다. 학원가는 단지 근처에 있으나 소규모로 형성되어 있어 부족해 보입니다. 세 번째는 상권입니다. 대형상권으로 롯데마트가 있고 음식점, 의료시설 등 생활 밀접 인프라 시설들이 잘 형성되어 있어 생활에 불편함이 없어 보이는 상권입니다. 네 번째로 자연환경을 보면 응봉산이 있어 등산로 등 공원이 잘 조성되어 있고 한강시민공원을 이용할 수 있는 자연환경을 갖추고 있습니다. 마지막으로 호재를 보면 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

다음은 시세를 확인해 보겠습니다. 23평형 최근 실거래가를 보면 23년 6월에 8억, 9900만 원에 거래가 되었습니다. 최고가 12억 3,000만 원 대비 -27% 하락된 가격입니다. kb시세 일반평균가를 보면 11억 1,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 9억 3,000만 원에서 12억 5,000만 원 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 금호삼성래미안아파트의 적정시세는 최고 9억 2,000만 원, 중간 8억 8,000만 원, 최저 8억 4,000만 원이 되지 않을까 생각합니다.

 

종합 결론(견해)

 

 

 

성동구의 부동산 시장흐름은 23년 6월 현재 하락의 폭은 많이 줄어든 상태이지만 여전히 하락장을 이어가고 있는 상황입니다. 이러한 상황에서 투자의 타이밍은 아닌 것 같습니다. 섣불리 선진입을 할 필요는 없어 보입니다. 성동구 지역을 잘 모니터링하고 있다가 반등 시점이 찾아왔을 때 투자를 하셔도 될 듯합니다. 단지의 입지를 보면 무난한 곳인 거 같습니다. 최상은 아니지만 이 정도면 애들 키우고 살기에는 좋은 환경입니다. 무주택자 분이시라면 매수를 하셔도 무난한 거 같습니다. 현재의 가격도 매력적인 구간인 듯합니다. 또한 가격 조정도 흥정하면 지금 성동구 부동산 시장 흐름에서는 가능해 보입니다. 경매를 통해 부동산을 매수하신다면 입찰가는 보수적으로 접근하여서 적정시세의 최저 가격 정도 입찰가를 산정하여 도전해 보시길 바랍니다.