강서구 이편한세상염창아파트 부동산 투자 가치 판단

강서구 염창동 소재 이편한세상염창아파트 경매 등 투자를 고려하기 전 투자 가치가 있는 아파트 인지 확이 하기 위해 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악해 보도록 하겠습니다.

 

 

강서구 부동산 시장 흐름

23년 5월까지 부동산 지인 사이트에서 제공해 주는 공급, 수요, 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 통해 강서구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

 

첫 번째 공급입니다. 강서구의 공급 물량을 살펴보면 23년도 1008세대, 24년도에서 25년도 2년간 공급물량이 없습니다. 연 적정수요 2903세대 대비 23년도에는 공급이 부적한 편입니다. 향후 공급으로 인한 대내적인 가격 하락 요인은 없을 것으로 보입니다. 두 번째는 수요입니다. 수요는 인구수와 세대수를 확인하면 됩니다. 강서구의 인구수는 56만 명이고 세대수는 27만 세대입니다. 인구수는 약간씩 감소하고 있지만 세대수는 매년 조금씩 증가하는 추세입니다. 인구 감소 등으로 인한 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다. 세 번째는 거래량입니다. 최근 23년 1월부터 거래량을 보면 살짝 증가하는 추세이기는 하지만 아직 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 2월부터 5월까지의 거래량을 보면 평균 150건 내외의 거래가 있습니다. 네 번째는 매매 시장강도입니다. 매매 시장강도 역시 23년 1월부터 상승하기 시작하여 5월 기준 -92 임을 확인할 수 있습니다. 약간의 매수 심리는 살아난 듯하나 강한 매수세는 붙지 않은 것 같습니다. 

 

종합해 보면 강서구 부동산 시장 흐름은 현재 여전히 하락장을 이어가고 있는 상황입니다. 최근 23년 1월부터 거래량과 매매시장강도가 조금씩 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 많이 줄어든 상태입니다. 향후 공급에 의한 대내적인 가격 하락의 요인은 없어 큰 폭의 가격 조정은 없을 것으로 보입니다. 또한 매매가격의 하락이 언제 멈출지 추이를 지켜보아야 할 것 같습니다.

 

이편한세상염창아파트 입지 및  시세

경매로 진행 중인 이편한세상염창아파트는 2019년 3월에 사용 승인을 받은 5년 된 곳으로 총 6개 동 499세대로 구성되어 있습니다. 단지 입지는 반경 1km 생활권 중심 즉 도보 15분 거리로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 알아보겠습니다.

 

 

첫 번째 교통입니다. 9호선 염창역과 등촌역이 도보 7분 거리에 위치해 있습니다. 9호선을 이용하여 여의도 및 강남 등 주요 업무지구의 접근성이 매우 편리합니다. 두 번째 교육입니다. 도보권 이내에 염창초등학교, 염창중학교, 영일고등학교가 있습니다. 학원가는 단지 주변으로 형성되어 있어 걸어서 이용할 수 있습니다. 염창동에서 학원가 형성이 1위인 지역과 근접해 있습니다. 세 번째는 상권입니다. 대형 상권들은 없으나 단지 주변으로 음식점, 의료시설, 학원 등 생활 밀접 인프라 시설들은 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 없어 보이는 상권입니다. 네 번째는 자연환경입니다. 단지 주변이 주택 밀집 지역이라 자연 녹지 환경 조성은 미흡해 보입니다. 마지막으로 호재를 보면 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

 

시세를 확인해 보겠습니다. 최근 22평형 실거래가를 보면 20년 1월에 7억 7,000만 원 거래 이후 거래가 없습니다. kb시세 일반 평균가는 9억 5,500만 원입니다. 네이버 부동산 매물은 9억 원에서 12억 원 가격대를 형성하고 있습니다. 4년 차 된 아파트라 거래가 없어 적정시세를 확인하기에는 조금 어려움이 있는 것 같습니다.

 

종합 판단

강서구의 지역적 부동산 시장흐름 거래량 및 시장강도가 상승하여 매매가격의 낙폭이 줄어들기는 하였으나 여전히 하락장입니다. 경매 입찰 등 투자를 생각하신다면 입찰가는 보수적으로 접근을 하셨으면 합니다. 지역이 하락장이기 때문에 아무리 입지가 좋더라고 가격이 떨어지기 마련입니다. 하지만 무주택자 분이나 갈아타기를 생각하시는 분이라면 적극 추천입니다. 입지적으로 보았을 때 부족함이 없고 단지가 신축이라 살기 편해 보입니다. 이상으로 저희 견해였습니다. 참고만 부탁드립니다.