연수구 송도동 더샵그린워크1차 아파트 투자 가치 판단

이번 시간에는 인천 연구수 송도동 소재에 경매(2022 타경 523289)로 나온 더샵그린워크 1차 아파트에 대해 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보들을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 인천 연수구 부동산 시장 흐름

부동산 투자를 하기 위해서는 먼저 그 지역의 부동산 시장 흐름을 파악해야 합니다. 대부분의 사람들이 단지의 입지를 먼저 보고 투자를 결정하는데 그 지역이 하락장일 경우에는 아무리 입지가 좋다고 하더라 가격이 떨어지게 마련입니다. 그래서 지역의 흐름이 상승장인지 아님 하락장인지를 먼저 파악을 하게 되면 투자의 방향을 설정할 수 있습니다. 지역 흐름을 분석하는데 필요한 요소로 공급 즉 입주물량, 수요, 거래량, 매매 시장강도가 있습니다. 부동산 지인 사이트를 활용하여 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

 

첫 번째 공급입니다. 인천 연수구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 1957세대 대비하여 23년도는 7431세대로 공급 과잉입니다. 24년도는 5887세대입니다. 24년도도 공급 과잉입니다. 25년도는 4029세대입니다. 3년간 인천 연수구의 입주물량은 공급과잉임을 확인할 수 있습니다. 입주물량으로 인한 전세 가격의 조정은 불가피할 것으로 보이며 매매 가격 하락의 영향을 미칠 것으로 보입니다. 두 번째는 수요입니다. 인구수는 38만 명이고 세대수는 15만 세대입니다. 인구수와 세대수 모두 증가하는 추세이고 인구감소 등으로 인한 가격 하락 리스크는 적어 보입니다. 세 번째는 거래량입니다. 22년 11월부터 급매물들의 거래가 성사되기 시작하면서 23년 5월까지 거래량이 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 월평균거래량에 미치는 수준의 월별 거래량입니다. 네 번째는 매매 시장강도입니다. 매매 시장강도 역시 22년 12월부터 상승하기 시작하여 현재 -44입니다. 현재까지는 시장강도가 마이너스 구간이지만 시장강도의 상승 폭이 매우 큽니다. 시장강도를 보면 매수 심리가 살아나고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

위 4가지 요소를 종합해서 인천 연수구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 큰 폭의 하락장을 맞이하였습니다. 22년 12월부터 급매물 위주의 거래가 이루어지면서 거래량이 증가하기 시작하였고 시장강도도 상승하여 23년 3월부터 평균 매매가격이 하락을 멈추고 소폭 반등하기 시작하였습니다. 매수 심리가 살아나고 있는 것 같습니다. 하지만 앞으로 3년간 많은 입주물량이 예정되어 있어 공급으로 인한 가격 조정이 있을 것으로 보입니다. 지금 현재 약간 반등은 하고 있지만 추후 가격이 하락할 수 있는 리스크는 존재합니다.

 

2. 더샵그린워크 1차 입지 및 시세

경매로 진행 중인 34평형 더샵근린워크 1차는 2014년 8월에 사용 승인을 받은 10년 차 된 아파트로 총 6개 동 736세대로 구성되어 있습니다. 입지를 볼 때 기본적으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등이 있습니다. 단지 반경 1km  생활권 중심으로 입지를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

첫 번째 교통을 보면 인천 1호선 센트럴파트역이 있습니다. 단지에서 887m 거리에 있어 도보로 13분 소요됩니다. 두 번째는 교육을 보겠습니다. 도보권 이내에 연송초등학교, 신정중학교, 연송고등학교가 있습니다.  인천 내에 학군 등급이 매우 높아 학부모님으로부터 인기가 좋은 학교입니다. 그리고 단지 주변으로 인천 1위 학원가가 형성되어 있습니다. 교육적인 환경을 보았을 때 매우 우수합니다. 세 번째는 상권입니다. 주변에 롯데마트, 코스트코, 홈플러스 등 대형 상권들이 잘 형성되어 있습니다. 주요 생활시설인 음식점, 의료기관 등의 인프라가 잘 갖쳐줘 있어 생활에 불편함이 전혀 없는 상권 환경을 가지고 있습니다. 네 번째는 자연환입니다. 조금만 걸어가면 송도 센트럴파크가 있고 아암호수 등이 조성되어 있어 자연 녹지 환경이 매우 좋습니다. 자연친화적인 곳이라고 할 수 있겠습니다. 네 번째로 호재를 보면 단지에 직접적인 호재는 없는 것으로 확인이 됩니다. 단지의 입지를 한마디로 말하자면 인천 송도동에서 모든 조건을 충족하는 완벽한 입지가 아닐까 생각합니다.

 

마지막으로 시세를 확인해 보겠습니다. 더샵그린워크 1차 최근 실거래가를 보면 최저 6억 4,000만 원에서 최고 7억 5,000만 원으로 확인이 됩니다. 최고가 10억 4,500만 원 대비 30%가량 가격이 하락하였습니다. kb시세 일반 평균가는 7억 4,500만 원입니다. 네이버 부동산 매물들은 7억 8,000만 원에서 10억 원 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 종합해 보면 더샵그린워크아파트의 적정시세는 최고 7억 9,000만 원, 중간 7억 5,000만 원, 최저 7억 2,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 판단

인천 연수구 부동산 시장은 현재 하락장을 지나 반등을 조심씩 하고 있는 지역입니다. 확실한 반등이라고 하기에는 아직 이른 감이 있어 보이나 하락폭이 큰 만큼 반등도 빨리 찾아오는 것 같습니다. 매수 심리가 살아나고 거래량이 증가하고 있어 향후 반등장으로 이어 질지 추이를 지켜보아야 할 지역으로 보입니다. 단지의 입지는 인천 연수구 송도동 내에서 교통, 교육, 상권, 자연환경 등 모든 것들을 충족하며 살기 좋은 입지를 가지고 있습니다. 연수구 송도동에 내 집 마련을 생각하시는 분이라면 적극 매수를 권하고 싶을 정도입니다. 경매를 통해서 내 집마련 도전해 보시길 바라며 입찰가는 최저 시세 인 7억 2,000만 원으로 생각하면 어떨까 싶습니다. 투자를 생각하시는 분이라면 연수구의 많은 입주물량과 전세가 하락 등 리스크가 존재하므로 천천히 생각해 보시길 바랍니다. 아직은 투자 타이밍은 아닌 거 같다는 생각입니다. 이상으로 저희 주관적인 견해입니다. 참고 부탁드립니다.