상암월드컵파크9단지 아파트 경매 물건 투자 판단

경매 입찰 등 투자를 진행하기에 앞서 상암월드컵파크 9단지의 지역적인 부동산 시장흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 투자할 만한 가치가 있는 아파트인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 마포구 부동산 시장 흐름

투자를 하기에 앞서 먼저 그 지역의 현재 부동산 시장 흐름을 파악하는 게 중요합니다. 상승장이냐 하락장이냐에 따라 투자의 방향성이 달라집니다. 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급, 수요, 거래량, 매매 시장강도라는 4가지 요소가 필요합니다. 부동산 지인 사이트를 활용하여 23년 5월 기준으로 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적인 마포구 부동산 시장 흐름을 파악해 보도록 하겠습니다.

 

 

첫 번째는 공급입니다. 마포구의 공급물량을 살펴보며 연 적정수요 1863세대 대비하여 23년도는 404세대이며 24년도는 공급이 없습니다. 25년도는 473세대입니다. 향후 3년간 공급이 부족한 편입니다. 마포구는 공급물량에 의한 가격 하락 리스크는 적을 것으로 전망됩니다. 두 번째는 수요입니다. 수요에 대해서 인구수와 세대수를 파악해 보겠습니다. 마포구의 인구수는 36만 명이고 세대수는 18만 세대입니다. 인구수는 소폭 감소하는 추세이고 세대수는 매년 조금씩 증가하는 추세입니다. 인구 감소로 인한 가격 하락 리스크는 걱정할 필요가 없어 보입니다. 세 번째는 거래량입니다. 마포구도 하락장 기간 동안에는 거래가 거의 없었습니다. 하지만 23년 1월부터 거래량이 조금씩 증가하기 시작하여 5월 기준 136건의 거래가 있습니다. 거래량을 살펴보면 약간의 매수 심리가 살아나고 있음을 알 수 있습니다. 마지막 네 번째 매매 시장강도입니다. 매매 시장강도 23년 1월부터 하락을 멈추고 조금씩 상승하기 시작하여 5월 기준 -76인 상황입니다. 매매 시장강도가 조금씩 상승함에 따라 매매가격의 낙폭이 많이 줄어든 상태입니다.

 

위 4가지 요소를 종합적으로 분석하여 마포구의 부동산 시장 흐름 살펴보겠습니다. 마포구는 21년 11월부터 평균 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하기 시작하여 평균 매매가격의 낙폭이 많이 줄어든 상황입니다. 향후 3년간 입주물량이 부족한 상태로 공급에 의한 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다. 거래량 증가 및 추격매수 여부에 따라 반등장이 올지 모니터링이 필요해 보입니다.

 

2. 상암월드컵파크 9단지 입지 및 시세

경매로 진행 중인 34평형 상암월들 컵파트 9단지는 2010년 10월에 사용 승인을 받은 14년 차 된 아파트입니다. 총 16개 동 1036세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 방 3개와 욕실 2개가 있고 계단식 구조입니다.

 

 

단지 입지는 반경 1km 생활권 즉 도보 15분 거리 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보겠습니다. 첫 번째 교통입니다. 단지 주변으로 걸어서 이용 가능한 지하철은 없습니다. 하지만 많은 노선의 광역버스가 운행하고 있어 도심권으로 이동하기에는 불편함이 없어 보입니다. 두 번째는 교육입니다. 길 건너 하늘초등학교가 있고 상암중학교, 상암고등학교가 있습니다. 학원가는 단지 주변 소규모로 형성되어 있습니다. 세 번째는 상권입니다. 단지 주변으로 대형 마트 및 백화점, 병원 등의 대형 상권은 없으나 차량을 이용하여 홈플러스 및 이마트 접근은 편리합니다. 생활에 밀접한 시설인 음식점이 대부분이며 의료 기관 등 인프라가 잘 갖쳐줘 있습니다. 네 번째는 자연환경입니다. 단지 뒤쪽으로 하천과 산책로가 조성되어 있고 녹지 시설이 많은 편입니다. 마지막으로 호재를 보면 단지에 직접적인 호재는 없는 것으로 확인됩니다. 전반적으로 입지를 종합해 보면 애들 키우기 좋고 조용한 동네인 거 같습니다.

 

다음은 시세를 확인해 보겠습니다. 최근 실거래가를 보면 23년 3월에 8억 원에 1건 거래가 있습니다. kb시세 일반평균가는 23년 6월 9일 기준 9억 1,500만 원입니다. 네이버 부동산 매물들은 9억 5,000만 원에서 14억 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 상암월드컵파트 9단지 적정시세는 최고 8억 2,000만 원, 중간 7억 8,000만 원, 최저 7억 4,000만 원 선 정도가 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 투자 판단

현재 마포구는 매매가격의 하락폭이 줄어들어 바닥을 다지고 있는 중입니다. 단지의 입지는 최상은 아니지만 무난한 편이며 애들 키우면서 살기에 조용한 환경을 가지고 있습니다. 상암에 직장을 다니시는 분이라면 현재 8억 원이라는 가격선에서 매수를 해도 좋을 것 같습니다. 아파트의 투자 가치적인 측면에서 보았을 때 미흡한 점이 있습니다. 하지만 경매 입찰을 생각하시는 분이라면 입찰가 산정 시 적정시세의 중간 가격인 7억 8,000만 원 정도 고려하여 입찰을 도전해 보시면 좋지 않을까 생각합니다. 경매를 통해 내 집 마련을 도전해 보시기 바랍니다.