강동구 프라이어팰리스아파트 경매 투자 물건 분석

경매 아파트 투자를 하기에 앞서 권리분석도 중요하지만 투자 가치가 있는 아파트인지를 알아보기 위해 지금부터 강동구의 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 그리고 시세를 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 강동구 부동산 시장 흐름

지역의 부동산 시장 흐름을 먼저 파악을 해야 투자를 결정할 수 있습니다. 단지 입지 보다 지역의 부동산 흐름이 상승장 또는 하락장에 따라 투자의 방향성이 달라집니다. 지역의 부동산 시장 흐름을 우선적으로 파악을 해야 투자의 실패를 줄 일수 있습니다. 반등장 또는 상승장 때 그 지역에 투자를 해야 성과를 낼 수 있습니다. 지금부터 강동구 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해 23년 5월 기준부동산 지인 사이트를 이용하여 입주물량, 수요, 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 확인하겠습니다. 

 

 

첫 번째 입주물량입니다. 강동구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 2337세대 대비 23년도는 1004 세대입니다. 24년도는 4373세대입니다. 25년도는 12032세대입니다. 23년도의 입주물량은 부족한 편이고 24년도, 25년도는 입주물량이 많은 편임을 알 수 있습니다. 향후 24년부터는 입주물량으로 인해 가격 조정이 있지 않을까 생각합니다. 두 번째는 수요입니다. 강동구의 인구수는 45만 명이고 세대수는 20만 세대입니다. 인구수와 세대수를 보았을 때 인구 감소 등으로 인한 가격 하락 리스크는 없어 보입니다. 세 번째는 거래량입니다. 거래량은 23년 1월부터 확연히 증가하기 시작하여 5월 기준 188건의 거래가 있습니다. 거래량의 비율은 70% 내외입니다. 마지막으로 매매 시장강도를 보겠습니다. 매매 시장강도 역시 23년 1월부터 증가하기 시작하여 5월 기준 -62입니다. 매매 시장강도를 보면 강동구 지역의 매수 심리가 조금씩 살아나고 있음을 알 수 있겠습니다.

 

위 4가지 요소를 확인해 본 결과 강동구 부동산 시장 흐름을 살펴보겠습니다. 강동구는 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 하락장을 이어갔습니다. 최근 23년 1월부터 거래량과 시장강도가 상승하기 시작하였습니다. 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들어 23년 3월에 반등을 하기 시작하면서 5월까지 추세가 이어지고 있는 상황입니다. 강동구 내에서도 고덕동, 암사동, 상일동 지역이 가격에 반등을 하였습니다. 향후 거래량 증가와 추격 매수가 이어질지 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다. 다만 강동구의 입주물량으로 인해 전세가격 조정은 있어 보이며 매매가격 하락의 리스크는 존재해 보입니다.

 

2. 프라이어팰리스아파트 입지 및 시세

경매로 진행 중인 33평형 프라이어팰리스는 2007년 7월에 사용 승인을 받은 17년 차 된 아파트입니다. 총 22개도 1622세대로 대단입니다. 아파트의 입지는 단지 반경 1km 생활권 즉 도보 15 거리를 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 알아보겠습니다.

 

 

첫 번째 교통입니다. 도보 7분 거리에 5호선 명일역이 있는 초역세권입니다. 5호선을 이용하여 공덕, 여의도 등 주요 업무지구의 출퇴근이 편리합니다. 두 번째는 교육입니다. 명일초등학교가 단지 바로 옆에 있고 강일중학교, 성덕고등학교가 도보권 내에 위치해 있습니다. 단지 주변으로 학원가 형성도 잘 되어 있어 교육 환경으로 우수해 보입니다. 세 번째는 상권입니다. 홈플러스, 이마트, 강동경희대학병원 등의 대형 상권을 이용이 편리합니다. 생활의 주요 시설들의 인프라도 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 전혀 없는 상권 환경을 가지고 있습니다. 네 번째는 자연환경입니다. 암사역사공원과 고덕산을 이용할 수 있고 조금만 걸어 나가면 한강까지 이용 가능한 자연환경이 조성되어 있습니다. 마지막으로 호재입니다. 단지에서 걸어서 이용 가능한 8호선 선사역 개통의 교통호재가 있습니다. 프라이어팰리스아파트의 입지를 한마디로 말하자면 살기 좋고 투자 가치가 좋은 입지를 가지고 있는 아파트라고 할 수 있겠습니다.

 

다음은 시세를 확인해 보겠습니다. 최근의 실거래가를 보면 23년 5월에 11억 원에 거래가 된 사실을 확인할 수 있습니다. 최고가 대비 -26% 정도 매매가격이 하락하였습니다. kb시세 일반평균가는 11억 5,000만 원입니다. 네이버 부동산 매물들은 11억 원에서 12억 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합해 보면 프라이어팰리스아파트의 적정시세는 최고 11억 5,000만 원, 중간 11억 원, 최저 10억 원이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 판단

현재 강동구의 부동산 시장은 반등을 시작하고 있어 흐름상 좋아 보입니다. 단지 입지는 최상이라고 할 수 있을 정도로 모든 것을 가진 곳입니다. 경매를 통해 실거주 및 투자를 생각하시는 분이라면 적극적으로 추천하는 아파트입니다. 경매 입찰 경쟁이 치열할 것으로 보입니다. 입찰가는 중간 적정시세인 11억 원을 생각하시면 될 듯합니다. 위의 내용들을 참고하셔서 좋은 결과가 있었으면 좋겠습니다.