인천 서구 청라힐데스하임아파트 물건 분석

경매(2022 타경 10820)로 진행 중인 인천 서구 청라동 소재 청라힐데스하임아파트가 투자 가치가 있는지 알아보기 위해 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하는 등 물건 분석을 해 보도록 하겠습니다.

 

 

인천 서구 부동산 시장 흐름

지역적인 부동산 시장 흐름을 먼저 파악해야 하는 이유는 그 지역이 상승장 인지 하락장인지 여부에 따라 투자의 타이밍 및 경매 입찰가 산정에 중요한 요인이 될 수 있습니다. 부동산 지인 사이트를 활용하여 23년 5월 기준 공급, 수요, 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소를 확인해 보겠습니다. 

 

 

첫 번째 공급입니다. 인천 서구의 공급 즉 입주물량을 보면 23년도 17,235세대, 24년도 4602세대, 25년도 9886세대로 확인됩니다. 연 적정수요 2889세대 보다 3년간 공급물량이 많은 편입니다. 공급으로 인한 전세가격 등 조정은 당분간 있을 것으로 보입니다. 두 번째 수요입니다. 인천 서구의 인구수는 60만 명이며 세대수는 25만 세대입니다. 인구수 및 세대수의 꾸준히 증하고 있는 추세이며 인구 감소로 인한 가격 하락은 걱정할 필요가 없어 보입니다. 세 번째는 거래량입니다. 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 상승하기 시작하여 5월 기준 520건의 거래가 있습니다. 네 번째는 매매 시장강도입니다. 매매 시장강도 역시 23년 1월부터 상승하기 시작하여 5월 기준 -71입니다. 인천 서구의 매매 심리가 살아나면서 매매가격의 하락이 멈추고 약간 반등을 하기 시작하였습니다.

 

4가지 요소를 종합해서 인천 서구 부동산 시장 흐름을 보면 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 많은 입주물량과 겹치면서 큰 폭으로 하락하였습니다. 최근 23년 1월부터 거래량 및 매매 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 줄어들어 3월부터 약간의 반등을 시작하여 현재 보합상태를 유지하고 있습니다. 앞으로 거래량 등 추격 매수여부에 따라 반등장으로 이어질지 추이를 지켜보아할 것으로 보입니다. 여전히 많은 입줄물량이 예정되어 있어 가격 조정은 당분간 불가피할 것으로 보입니다.

 

청라힐데스하임아파트 입지 및 시세

경매로 진행 중인 26평 청라힐데스하임은 2011년 7월에 사용 승인을 받은 13년 차 된 아파트로 총 10개 동 1284세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지는 도보 15분 거리 즉 단지 반경 1km 이내 생활권 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

첫 번째 교통을 보겠습니다. 단지 주변으로 걸어서 이용 가능한 지하철이 없습니다. 그리고 지하철을 대체할 만한 광역버스도 부족해 보입니다. 전반적으로 교통은 상당히 불편해 보입니다. 두 번째는 교육입니다. 단지 옆으로 걸어서 다닐 수 있는 초은초등학교, 초은중학교, 초은고등학교가 위치해 있으며 단지 반경 1km 이내에 학원가들이 모여 있습니다. 교육적인 환경을 보았을 때 우수한 편입니다. 세 번째는 상권입니다. 홈플러스, 롯데마트 등 대형 마트 상권 형성이 잘 되어 있고 생활에 필요한 주요 음식점, 의료시설, 체육시설 등 인프라 시설들이 잘 갖쳐줘 있습니다. 부족함이 없어 보이는 상권 환경입니다. 네 번째는 자연환경입니다. 단지 주변으로 심곡천이 흐르고 곳곳에 공원이 조성되어 있는 등 자연 친화적인 환경을 가지고  있습니다. 마지막으로 호재를 보면 교통 호재가 있습니다. 현재 7호선 연장역인 커낼웨이역 착공을 하여 공사 중에 있으며 27년 말쯤 개통 예정입니다. 7호선 커낼웨이역이 개통될 때쯤 되면 아파트의 가치는 상승할 것으로 보입니다.

 

다음은 시세를 확인해 보겠습니다. 최근 실거래가를 보면 23년 1월부터 많은 거래가 있습니다. 최저가 3억 7,500만 원이며 최고가 4억 8,000만 원입니다. 약간 가격들이 소폭 상승 거래가 보입니다. kb시세 일반 평균가는 4억 5,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 4억 3,000만 원에서 5억 원의  가격대를 형성하고 있습니다. 이를 종합해 보면 청라힐데스하림아파트의 적정시세는 최고 4억 9,000만 원, 중간 4억 6,000만 원, 최저 4억 4,000만 원이 되지 않을까 생각합니다.

 

투자 종합 결론

현재 인천 서구의 부동산 시장 흐름은 하락장을 지나 약간의 반등을 하고 있는 상황입니다. 확실한 반등장이라고 말하기에는 이른 감이 있어 보이며 향후 입주물량으로 인해 가격 조정이 한 번 더 있지 않을까 조심스레 생각해 봅니다. 지금 당장 투자로 접근하기에는 리스크가 있어 보입니다. 하지만 실거주를 생각하시는 분이라면 적극 매수하시기를 권합니다. 애들 키우고 살기에는 정말 좋은 환경을 지니고 있습니다. 경매를 통해 내 집 마련을 하신다면 입찰가를 보수적으로 접근하셔서 4억 3,000만 원 이하로 생각하셨으면 합니다. 이상으로 저의 주관적인 투자 견해 였습니다. 참고만 부탁드립니다.