(경매 물건 분석)안양시 동안구 인덕원대우아파트 투자

현재 경매(2022 타경 103707)로 진행 중인 안양시 동안구 평촌동 소재 인덕원대우아파트와 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름과 단지 입지 및 시세를 파악하여 경매 입찰 등 부동산을 매수하시는 분들에게 도움이 될 만한 정보를 알아보겠습니다.

 

 

1. 안양시 동안구 부동산 시장 흐름(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해 입주물량, 수요, 거래량, 매매 시장강도 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 알아보고 종합적으로 지역 분석을 해보겠습니다.

 

 

첫 번째 입주물량입니다. 안양시 동안구의 입주물량을 확인해 보면 연 적정수요 1582세대 대비 23년도는 3116세대, 24년도는 5460세대, 25년도는 456세대입니다. 23년과 24년도는 입주물량이 많은 편이고 25년도는 입주물량이 부족한 편입니다. 24년까지 입주물량으로 전세가격 등 조정은 있을 것으로 보입니다. 두 번째는 수요입니다. 안양시 동안구의 인구수는 31만 명이며 세대수는 12 만세대로 매년 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 인구 감소에 따른 리스크는 적어 보입니다. 세 번째 거래량을 살펴보면 23년 1월부터 상승하기 시작하여 5월 기준 185건의 거래가 있습니다. 월평균거래량에는 못 미치는 수준이지만 올 초부터 매수 심리가 조금씩 살아나고 있는 듯합니다. 네 번째로 매매 시장강도도 23년 1월부터 상승하기 시작하여 6월 기준 -80입니다. 시장강도를 보면 안양시 동안구의 전체 평균 매매가격은 하락하고 있지만 하락폭이 크게 줄어들고 있습니다. 

 

이상으로 위 4가지 요소에 대해 알아보았습니다. 확인한 내용을 종합해 보면 안양시 동안구의 부동산 시장 흐름은 최근 하락장이 지속되고는 있지만 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하였고 평균 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 향후 2년간 많은 공급 물량으로 인해 전세 가격 등 조정이 있을 것으로 보이며 당분간 매매가격의 반등이 쉽지 않을 것으로 전망됩니다.

 

2. 인덕원대우아파트 입지 및 시세 

인덕원대우아파트는 2001년 4월에 사용 승인을 받은 23년 차 된 아파트로 총 17개 동 1996세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지는 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물 등을 종합하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

 

먼저 입지를 알아보겠습니다. 첫 번째로 교통을 보면 도보 11분 거리에 4호선 인덕원역이 있습니다. 초역세권은 아니지만 4호선을 이용하여 과천 및 서울 등 출퇴근은 가능해 보입니다. 두 번째로 교육입니다. 벌말초등학교가 단지 바로 옆에 있으며 도보권 내에 인덕원중학교, 인덕원고등학교가 위치해 있습니다. 학원가는 평촌동 내에서 소규모로 형성되어 있습니다. 세 번째는 상권입니다. 이마트 및 백화점 등 대형 상권 형성은 미흡하나 음식점, 의료시설 등 생활 밀접 시설 인프라는 부족함 없이 잘 형성되어 있습니다. 네 번째로 자연환경을 보면 단지 앞으로 학의천이 있어 산책 등 운동하기에 좋은 환경입니다. 아울러 길 넌 포일공원도 조성되어 있습니다. 마지막 다섯 번째 호재를 보면 향후 GTX C노선과 인덕원동탄선 등 계획 및 개통 예정으로 교통환경적인 측면이 매우 좋아지는 호재가 있습니다. 전반적으로 입지를 보면 아이들 키우기 좋은 환경을 지니고 있고 개발 호재가 풍부한 곳이 아닌가 싶습니다.

 

다음으로 인덕원대우아파트 32평 시세를 알아보겠습니다. 최근 실거래를 보면 꾸준히 거래가 이루어지고 있는 단지로 최근 3월부터 매우 많은 거래가 성사되었고 실거래가는 최저 6억 6,000만 원에서 최고 8억 6,000만 원입니다. kb시세 일반평균가는 7억 5,500만 원이고 네이버 부동산 매물들은 7억 8,000만 원에서 9억 3,000만 원 가격 형성이 되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 인덕원대우아파트의 적정시세는 최고 8억 2,000, 중간 7억 8,000만 원, 최저 7억 4,000만 원 선 정도 되지 않을까 생각해 봅니다.

 

3. 종합 결론

안양시 동안구의 부동산 시장흐름을 보았을 때 평균매매가격이 여전히 하락하고 있는 등 하락장의 모습을 보이고 있습니다. 향후 많은 입주물량으로 인해 가격 조정은 불가피할 것으로 전망됩니다. 경매 입찰을 생각하신다면 입찰가 산정을 보수적으로 접근하여 최저 7억 4,000만 원 선으로 생각하시면 될 듯합니다. 단지 입지는 종합적으로 우수한 곳이며 실거주로 매우 좋아 보이고 교통과 관련된 호재들이 많아 투자적인 측면에서도 좋아 보입니다.  투자를 생각하시는 분이라면 도전해 보시기를 권합니다. 이상으로 저희 주관적인 견해이니 참고 부탁드립니다.