(부동산 투자)분당구 파크타운롯데아파트 경매 물건 분석

경매(2022 타경 58341)로 진행 중인 경기도 분당구 수내동 소재 파크타운롯데아파트와 관련하여 경매 입찰 등 투자를 하기 전 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 종합 분석을 해보도록 하겠습니다.

 

1. 경기도 분당구 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매)가 있습니다. 4가지 요소를 부동산지인 사이트를 통해 하나씩 알아보고 분당구 부동산 시장 흐름을 종합적으로 파악해 보겠습니다.

1. 공급(입주물량) : 분당구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요(2448세대) 대비 23년도 292세대, 24년도 1123세대, 25년도 공급물량이 없습니다. 상대적으로 3년간 공급물량이 적어 공급으로 인한 가격 하락 리스크는 적어 보입니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 47만 명이며 세대수는 19 만세로 인구 감소에 따른 가격 하락 리스크는 적어 보입니다.

3. 거래량 : 23년 1월부터 매수 심리가 살아나기 시작하여 거래량이 증가(1월 123건, 2월 292건, 3월 239건, 4월 338건)하였습니다. 월편균 거래량에는 못 미치지만 추세적으로 거래량은 계속해서 증가하고 있는 상황입니다.

4. 시장강도(매매) : 23년 1월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 현재 -79입니다. 시장강도도 22년 12월에 저점을 찍고 계속해서 상승하고 있는 추세입니다.

5. 분당구 부동산 시장 흐름(종합 분석) : 분당구의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 하지만 최든 들어 23년 1월부터 매수 심리가 살아나기 시작하여 거래량 및 시장강도가 상승하고 매매가격의 낙폭이 많이 줄어든 상황입니다. 분당구 내에서 삼평동과 대장동은 반등을 하고 있는 상황이지만 평균적인  분당구의 전체적인 부동산 시장 흐름은 하락장의 모습을 보이고 있습니다. 향후 공급물량으로 인한 가격 하락의 리스크는 적을 것으로 보이며 앞으로의 추세를 지켜보아야 할 지역입니다.

 

2. 파크타운롯데아파트 입지 및 시세 파악

파크타운롯데아파트는 1993년 5월에 사용 승을 받은 30년 차 된 아파트입니다. 총 12개 동 842세대로 이루어져 있으며 경매로 진행 중인 50평 형대는 방 4개와 욕실 2개가 있습니다. 단지 입지는 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등을 알아보고 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물을 통해 적정시세를 파악해 보겠습니다.

1. 교통 : 걸어서 수인분당선 수내역을 이용할 수 있습니다. 단지 주변으로 강남행 광역버스 노선들도 많아 출퇴근에는 불편함이 없어 보입니다.

2. 교육 : 도보권 거리에 내정초등학교, 내정중학교, 분당고등학교가 있으며 초등학교와 고등학교는 경기도 내 학군 등급이 매우 우수한 곳입니다. 그리고 단지 주변으로 상당히 많은 학원가 형성되어 있어 아이들 교육 환경으로는 최상입니다.

3. 상권 : 단지 반경 1km 이내에 롯데백화점이 있고 단지 주변으로는 생활 밀접 시설 인프라가 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 전혀 없어 보이는 상권환경을 가지고 있습니다.

4. 자연환경 : 규모가 매우 큰 분당중앙공원이 조성되어 있고 탄천이 있는 등 자연적인 환경이 매우 좋습니다. 

5. 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 최근 실거래가를 보면 23년 5월에 16억 원, 16억 6,000만 원 2건의 거래가 있습니다. kb시세 일반평균가는 18억 3,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 18억 원에서 20억 원 사이 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 파크타운롯데아파트 적정시세는 최고 17억 4,000만 원, 중간 16억 5,000만 원, 최저 15억 7,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 결론

분당구 지역의 부동산 시장흐름은 평균적으로 보았을 때 하락폭은 크게 줄었으나 여전히 하락장의 모습을 보이고 있습니다. 단지의 입지는 너무나 좋아 두말할 필요가 없어 보입니다. 개인적으로 살고 싶은 동네입니다. 무주택자분이시거나 실거주를 생각하시는 분이라면 고민할 필요가 없어 보입니다. 적극 매수 추천입니다. 투자를 생각하시는 분이시라면 현재 전세가를 고려해야 할 것으로 보입니다. 분당구의 평균 전세가는 50%입니다. 조금씩 전세가가 올라가고는 있으나 매매가격과 전세가격의 갭 차이가 많이 나는 물건으로 큰돈을 장기간 투자하기에는 조금 부담스러운 면도 있습니다. 입찰을 생각하시는 분은 16억 원대 입찰가를 생각해 보시면 어떨까 싶습니다. 지금까지 저의 주관적인 견해이니 참고 부탁드립니다.