(부동산 경매)송파구 헬리오시티아파트 투자 분석

경매(2022 타경 50974)로 진행 중인 송파구 가락동 소재 헬리오시티아파트와 관련하여 경매 입찰 등 투자하기 전 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 종합 판단을 해 보도록 하겠습니다.

 

1. 송파구 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장흐름을 파악하기 위한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매)가 있습니다. 이들 요소 하나씩 알아보고 송파구 부동산 시장 흐름을 종합적으로 분석해 보겠습니다.

1. 공급(입주물량) : 송파구 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비(3350세대)하여 23년도 77세대, 24년도 327세대, 25년 179세대로 확인됩니다. 3년간 입주물량이 턱없이 부족한 상황입니다. 송파구는 공급으로 인한 가격 하락의 리스크는 적을 것으로 예상됩니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 65만 명이며 세대수는 28만 세대입니다. 인구 감소 등에 따른 부동산 하락 리스크는 없어 보입니다.

3. 거래량 : 23년 1월부터 거래량이 크게 상승(1월 145건, 2월 254건, 3월 230건, 4월 278건)하기 시작하여 5월 현재 기준 196건입니다. 거래량 비율을 보면 68% 이상으로 매수 심리가 살아나고 있는 모습으로 4개월가량 거래량이 증가하고 있는 추세입니다.

4. 시장강도(매매) : 23년 1월부터 시장강도가 크게 상승하기 시작하여 현재 기준 시장강도가 8입니다. 서울지역 내 중 유일하게 플러스로 전환되었습니다. 그만큼 매수심리가 살아나고 있다는 반증입니다.

5. 송파구 부동산 시장 흐름(종합 분석) : 송파구의 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하였습니다. 서울 지역 중 하락 폭이 매우 큰 곳이기도 하였으나 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 강하게 상승하기 시작하여 잠실동, 신천동, 가락동 일대가 바닥을 찍고 반등하기 시작하여 5개월 연속 송파구 평균매매가격이 상승하고 있는 상황입니다. 향후 3년간 입주물량도 적고 미분양 물량도 없어 가격 하락의 요인이 없어 이런 추세로 본다면 앞으로 반등장을 지나 상승장으로 이어질 가능성도 있어 보입니다. 

 

2. 헬리오시티아파트 입지 및 시세 파악

헬리오시티는 2018년 12월에 사용 승인을 받은 5년 차 된 아파트로 총 84개 동 9510세대로 구성되어 있는 대단지 아파트입니다. 경매로 진행 중인 32평은 방 3개에 욕실 2개가 있고 계단식입니다. 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등 입지를 알아보고 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물들을 확인하여 시세를 파악해 보겠습니다.

1. 교통 : 걸어서 이용 가능한 8호선 송파역이 있어 강남 및 판교 등 주요 업무지구의 출퇴근이 편리합니다. 지하철뿐만 아니라 광역버스 등 대중교통도 잘 형성되어 있어 교통적인 측면은 매우 우수합니다.

2. 교육 : 도보권 이내에 가락초등학교, 해누리중학교, 잠실여자고등학교가 위치해 있고 단지 반경 생활권 중심으로 석촌동 학원가(1위)가 형성되어 있어 교육 환경도 우수합니다.

3. 상권 : 경찰병원, 롯데마트, 이마트, 가락시장 등 대형 상권 발달 및 단지 주변 생활 밀접 인프라 시설들이 너무나도 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 없을 정도입니다.

4. 자연환경 : 단지 주변 곳곳 공원들이 조성되어 있고 조금만 걸어 나가면 탄천이 있어 산책 등 운동하기에 너무나도 좋은 환경을 가지고 있습니다.

5. 호재 : 위례신사선 탄천역이 신설될 예정이나 아직 기본 및 실시계획 승인 단계에 있습니다.

6. 시세 : 최근 실거래가 보면 18억 원에서 18억 4,000만 원 사이의 실거래가 있습니다. 급매물(15억 원에서 16억 원대 매물)은 거의 소진된 것으로 보이고 조금씩 가격이 올라가고 있는 모습을 띠고 있습니다. kb시세 일반평균가는 18억 6,667만 원이며 네이버 부동산 매물들은 17억 8,000만 원에서 22억 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 헬리오시티아파트 적정시세는 최고 19억 9,000만 원, 중간 18억 9,000만 원, 최저 18억 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 결론

송파구의 부동산 시장 흐름을 보면 23년 1월부터 매매가격이 바닥을 찍고 조금씩 상승하기 시작하여 5개월가량 상승하고 있는 중입니다. 헬리오시티아파트의 입지는 너무나도 완벽할 정도로 모든 것들은 갖추고 있는 단지입니다. 무주택자분이 시라면 현재 가격을 고려하여 적극 매수를 하셨으면 하는 바람이고 경매 등 투자를 생각하시는 분은 송파구의 부동산 시장 흐름을 보았을 때 약간 공격적인 입찰가를 산정하여 도전해 보시면 좋을 듯합니다. 지금까지 저희 주관적인 견해이니 참고 부탁드립니다.