(부동산 경매 투자)종로구 명륜아남아파트 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 4244)로 진행 중인 종로구 명륜 2가 소재 명륜아남아파트와 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

1. 종로구 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 알아보고 전체적인 종로구 부동산 시장 흐름을 살펴보겠습니다.

1. 공급(입주물량) : 종로구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비(729세대) 23년도 부족(265세대), 24년도, 25년도 2년간 입주물량이 없습니다. 공급으로 인한 가격 하락 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 14만 명이며 세대수는 7만 세대입니다. 매년 꾸준히 증가하는 추세입니다.

3. 거래량 : 23년 2월부터 소폭 거래량이 증가하기는 하였으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 거래량 비율을 보았을 때 40% 미만입니다. 매수 심리는 조금씩 살아나고는 있으나 매매가격의 반등을 하기에는 아직까지는 역부족인 것 같습니다.

4. 시장강도(매매) : 23년 1월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 현재 기준 시장강도 -52입니다.

5. 종로구 부동산 시장 흐름(종합 분석) : 종로구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 22년 6월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 여타 다른 지역에 비해 하락장 진입이 늦은 편이며 또한 매매가격의 낙폭이 크지 않은 지역입니다. 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하였고 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 입주물량 및 미분양물량 등 데이터를 살펴보면 향후 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 전망됩니다. 앞으로 시장 흐름에 대한 모니터링이 필요하며 추세를 지켜보아야 할 것으로 보입니다.

 

2. 명륜아남아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 30평형 명륜아남아파트는 1995년 12월 사용 승인을 받은 28년 차 된 아파트로 총 3개 동 436세대로 구성되어 있습니다. 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등의 입지를 알아보고 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 부동산 매물을 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

1. 교통 : 4호선 혜화역(445m, 도보 7분)을 걸어서 이용할 수 있습니다. 종로 등 중심업무지구의 접근성은 매우 편리합니다.

2. 교육 : 도보권 이내에 혜화초등학교(396m), 동성중학교(264m), 동성고등학교(314m), 성균관대학교가 있어 매우 좋은 학군을 형성하고 있습니다. 한 번에 초, 중, 고, 대학까지 원스톱으로 보낼 수 있습니다.

3. 상권 : 단지 주변에 서울대학교 병원이 있고 혜화역 중심으로 상권이 매우 발달하여 부족함을 찾을 수가 없습니다.

4. 자연환경 : 세계문화유산인 창덕궁이 있습니다. 자연의 아름다움을 즐길 수 있는 공간입니다.

5. 호재 : 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 최근 실거래가를 보면 22년 5월에 12억 원입니다. kb시세 일반평균가는 11억 9,000만 원이고 네이버 부동산 매물들은 11억 원에서 12억 5,000만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 명륜아남아파트 적정시세를 보면 최고 12억 원, 중간 11억 5,000만 원, 최저 10억 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 결론

종로구 부동산 시장 흐름을 보면 하락장은 여전히 진행 중에는 있으나 하락폭이 줄어들어 보합권으로 도달하고 있습니다. 단지의 입지를 보았을 때 최상의 입지가 아닐까 생각합니다. 가격 여력이 되지는 실거주자 분이라면 좋은 선택지가 되지 않을까 생각해 봅니다. 입찰을 고려하였을 때는 현재 종로구의 부동산 시장 흐름 등을 보았을 때 공격적인 입찰보다는 보수적으로 접근하여 입찰을 고려해 보시면 좋을 거 같습니다. 지금까지 저희 주관적인 견해였습니다. 참고 부탁드립니다.