(부동산 경매 투자)군포시 한양목련아파트 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 102483)로 진행 중인 경기도 군포시 소재 한양목련아파트와 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

1. 군포시 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름 파악을 위해서는 많은 요소들이 필요하지만 그중에서 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소를 확인하여 군포시 부동산 시장 흐름을 종합적으로 알아보겠습니다.

1. 공급(입주물량) : 군포시의 입주물량을 확인해 보면 23년부터 25년까지 3년간 입주물량이 없습니다. 공급에 의한 가격 하락의 리스크는 당분간 없을 것으로 보입니다.

2. 수요(인구수) : 군포시의 인구수는 매년 줄어들고 있는 추세로 26만 명이며, 세대수는 매년 조금씩 증가하여 11만 세대입니다. 다행인 건 세대수가 증가하는 추세라 인구수 감소에 따른 리스트는 적을 것으로 보입니다.

3. 거래량 : 23년 1월부터 거래량이 소폭 증가하기는 시작하였으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 약간의 매수 심리는 살아났으나 추격 매수는 없는 상황인 거 같습니다.

4. 시강강도(매매) : 23년 1월부터 시장강도가 소폭씩 상승하기 시작하여 현재 기준 -123입니다. 여전히 시장강도는 마이너스 구간입니다.

5. 군포시 부동산 시장 흐름(종합 분석) : 군포시의 현재 부동산 시장흐름을 보면 하락장을 이어가고 있는 모습입니다. 최근 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하기 시작하였고 매수 심리가 조금씩 살아나고 있는 중이며 매매가격의 낙폭이 줄어들어 현재 보합상태를 유지하고 있는 상황입니다. 앞으로 거래량 증가 및 시장 상황에 따라 반등이 있을지 모니터링이 필요한 지역입니다. 긍정적인 부분은 향후 3년간 입주물량이 없어 큰 폭의 가격 하락은 없을 것이라 점입니다.

 

2. 한양목련아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 35평형 한양목련은 1994년 10월에 사용 승인을 받은 00차 된 아파트로 총 22개 동 1040세대로 구성된 대단지입니다. 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등 입지를 확인하고 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물들을 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

1. 교통 : 1호선 금정역이 있으나 도보로 이용하기에는 힘듭니다. 강남, 양재, 잠실 등을 운행하는 광역버스가 있어 주요 업무 지구의 출퇴근은 가능합니다.

2. 교육 : 도보권 이내에 태을초등학교, 산본중학교, 산본고등학교가 있으며, 단지 근거리에 학원가가 형성(40개)되어 있어 교육적인 환경은 종은 편입니다.

3. 상권 : 이마트, 하나로마트, 원광대학교 산본병원 등 대형 상권이 있으며 단지 주변으로 생활 밀접 시설(음식점, 의료시설, 학원 등) 인프라가 잘 형성되어 있어 상권환경이 좋은 편입니다.

4. 자연환경 : 단지 뒤편으로 등산을 할 수 있는 산과 등안공원이 조성되어 있습니다.

5. 호재 : 직접적인 호재는 없습니다. 금정역 주변 안양 IT밸리가 있어 직주근접이 가능한 점이 호재가 아닐까 싶습니다.

6. 시세 : 최근 실거래가를 확인해 보면 23년 5월에 5억 1,000만 원에 거래가 있습니다. kb시세 일반평균가는 6억 500만 원이고 네이버 부동산 매물은 5억 5,000만 원에서 7억 원 사이의 매물들이 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 한양목련아파트의 적정시세는 최고 5억 2,000만 원, 중간 5억 원, 최저 4억 7,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 결론

군포시 부동산 시장흐름은 아직까지 하락장을 이어가고 있으며 향후 여러 데이터를 보았을 때 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보입니다. 입지적으로는 교통적인 부분만 제외하고 애들 키우며 살기 좋은 무난한 곳입니다. 실거주를 생각하시는 분이라면 매수를 고려해도 좋은 아파트이고 경매 등 투자를 생각하시는 분이라면 군포시 부동산 시장흐름 상 아직 하락을 이어가고 있으니 입찰가는 보수적으로 접근하셔서 투자를 진행하셨으면 하는 생각입니다. 최적의 투자 타이밍은 아직 오지 않았다는 저희 견해입니다. 지금까지 저희 주관적인 견해이니 참고만 부탁드립니다.