(부동산 경매 투자)강남구 도곡렉슬아파트 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 107372)로 진행 중인 강남구 도곡동 소재 도곡렉슬아파트와 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알려드리겠습니다.

 

1. 강남구 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매)를 확인한 후 종합적으로 강남구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

1. 공급(입주물량) : 강남구의 입주물량을 살펴보면 23년도 5852세대, 24년도 7130세대, 25년도 98세대로 확인이 됩니다. 23년도와 24년도 2년간은 연 적정수요(2698세대) 대비 많은 공급물량 예정되어 있습니다. 2년간 공급물량으로 인해 주변 전세가격 및 매매가격 조정에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

2. 수요(인구수) : 인구수는 53만 명이며 세대수는 23만 세대입니다. 인구 감소 등으로 인한 리스크는 없어 보입니다.

3. 거래량 : 23년 1월부터 거래량이 소폭 증가하기 시작하였으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 거래량 비율을 보면 50% 미만으로 매수심리는 약간 살아나고는 있는 듯합니다.

4. 시장강도(매매) : 23년 1월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 현재 -67입니다. 현재 시장강도는 마이너스 구간이긴 하지만 하반기로 갈수록 시장강도가 상승하여 0을 넘지 않을까 생각합니다.

5. 강남구 부동산 시장 흐름(종합 분석) : 강남구는 22년 2월부터 매매가격이 하락하기 시작하였습니다. 특정 단지에서는 상승 거래가 있기도 하지만 강남구 전체 평균적인 매매가격은 현재까지 하락을 이어가고 있습니다. 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매매가격의 낙폭이 많이 줄어든 상태입니다. 약간의 매수 심리는 살아난듯하나 추격매수가 약한 것 같습니다. 아직까지 투기과열지구 등 토지거래허가 지역으로 규제가 심하다 보니 한계가 있어 보입니다. 그리고 2년간 많은 입주물량으로 인한 큰 폭의 가격 상승은 당분간 힘들 것으로 보입니다. 

 

2. 도곡렉슬아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 50평형 도곡렉슬아파트는 2006년 1월에 사용 승인을 받은 27년 차 된 아파트로 총 34개 동 3002세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등의 입지를 알아보고 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물들을 확인하여 도곡렉슬아파트의 적정시세를 파악해 보겠습니다.

1. 교통 : 3호선 도곡역, 매봉역과 수인분당선 도곡역, 한티역을 걸어서 이용할 수 있는 최상의 교통 환경을 가지고 있습니다. 지하철뿐만 아니라 광역버스 노선도 많아 동, 서, 남, 북으로 어디든지 갈 수 있는 교통 여건입니다.

2. 교육(학교+학원가) : 대도초등학교가 단지 안에 있고, 숙명여자중학교, 숙명여자고등학교 등 단지 주변으로 학교가 많은 편이며 학군이 매우 우수합니다. 또한 서울 최대 학원가로 유명한 대치동 학원이 단지 주변에 형성되어 있어 교육 환경은 전국 탑입니다.

3. 상권 : 롯데백화점, 이마트, 강남세브란스병원 등 대형 상권이 형성되어 있고 생활 밀접 인프라 시설(음식점, 의료시설, 학원 등)들도 부족함이 전혀 없어 보입니다. 상권 형성 또한 매우 훌륭합니다.

4. 자연환경 : 매봉산과 양재천을 걸어서 이용할 수 있는 자연환경을 지니고 있습니다.

5. 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 최근 실거래가를 보면 23년 4월에 40억 8,000만 원입니다. kb시세 일반평균가는 42억 5,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 39억 원에서 45억 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 도곡렉슬아파트 적정시세는 최고 42억 7,000만 원, 중간 40억 7,000만 원, 최저 38억 6,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 결론

강남구 부동산 시장 흐름은 전체 평균적인 매매가격을 보았을 때 아직 하락장을 이어가고 있습니다. 일부 단지에서 상승거래가 확인될 뿐 전반적으로 바닥을 다지고 있는 상황입니다. 향후 입주물량으로 인해 가격 조정을 불가피할 것으로 보이며 투자를 생각하시는 분이라면 이점 유의하셔서 투자 진행을 하셨으면 합니다. 오히려 지금이 어찌 보면 가격을 네고 할 수 있고 저렴하게 강남을 진입 할 수 있는 좋은 기회가 될지 않을까 하는 생각도 듭니다. 도곡렉슬아파트의 입지는 두 말할 필요가 없을 정도로 너무나 좋은 곳입니다. 자금 여력이 되시는 분이라면 이 기회에 매수를 할 수 있으시다면 꼭 매수를 하셨으면 좋겠습니다. 입찰을 생각하시는 분이라면 최저 가격으로 한번 도전해 보면 좋을 거 같습니다. 지금까지 저희 주관적인 견해이니 참고 부탁드립니다.