(부동산 경매 투자)부천시 옥길호반베르디움 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 3030)로 진행 중인 경기도 부천시 옥길동 소재 옥길호반베르디움 아파트와 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 현재 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

1. 경기도 부천시 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 여러 가지 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소를 확인하여 경기도 부천시 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

1. 공급(입주물량) : 부천시 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비(4042세대) 23년도 적정(4810세대), 24년도 부족(1455세대), 25년도 부족(629세대) 임을 확인할 수 있습니다. 입주물량으로 인한 가격 하락의 리스크는 적을 것으로 보입니다.

2. 수요(인구수) :  인구수는 78만 명을 유지하고 있고 세대수는 34 만세대로 매년 꾸준히 증가 추세에 있으며 인구 감소에 따른 리스크는 없어 보입니다.

3. 거래량 :  23년 1월부터 거래량이 증가(1월 190건, 2월 332건, 3월 381건, 4월 358건)하기 시작하여 5월 기준 꾸준히 증가 추세에는 있지만 여전히 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 매수 심리는 살아난 거 같지만 추격 매수세가 붙지 않는 듯합니다.

4. 시장강도(매매) : 22년 12월부터 시장강도가 상승하기 시작하여 5월 기준 -102입니다. 여전히 마이너스 구간이라고 할 수 있겠습니다.

5. 부천시 부동산 시장 흐름(종합 분석) : 부천시 부동산 시장 흐름을 보면 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 상승하기 시작하여 매수 심리가 살아나고 있으며 매매가격 또한 낙폭이 줄어들고 있습니다. 하지만 여전히 하락장을 유지하고 있는 상황으로 향후 공급물량 및 미분양 물량에 의한 매매가격의 하락폭은 크지 않을 것으로 전망됩니다.

 

2. 옥길호반베르디움 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 39평형 옥길호반베르디움은 2017년 12월 사용 승인을 받은 6년 차 된 아파트로 총 16개 동 1420세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등 입지를 알아보고 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물들을 확인하여 현재 시세를 파악해 보겠습니다.

1. 교통 : 걸어서 이용 가능한 지하철은 없으나 단지 근처에 신도림역 및 여의도환승센터행 광역버스가 있습니다. 교통적인 측면에서는 불편함이 있어 보입니다.

2. 교육 :  도보권 내에 옥길산들초등학교, 범학중학교, 범학고등학교가 있고 단지 앞에 소규모 학원가들이 형성되어 있습니다.

3. 상권 : 도보 5분 거리에 스타필드가 있습니다. 생활 인프라는 약간 부족함이 있어 보이지만 스타필드를 걸어서 이용할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

4. 자연환경 : 단지 앞으로 산들역사문화 공원이 조성되어 있어 산책하기에 좋은 환경입니다.

5. 호재 : 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

6. 시세 : 실거래가 및 kb시세 일반평균가, 네이버 매물들을 종합적으로 확인했을 때 옥길호반베르디움 아파트의 적정시세는 최고 7억 2,000만 원, 중간 6억 9,000만 원, 최저 6억 5,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

3. 종합 결론

부천시의 부동산 시장을 보면 매매가격의 낙폭이 많이 줄어들고는 있지만 여전히 하락장의 모습을 보이고 있습니다. 옥길호반베르디움의 입지를 보면 교통 측면을 제외하고는 아이들 키우고 조용히 살기 좋은 입지를 가고 있습니다. 가격적인 측면에서도 최고가(11억 9,000만 원) 대비 최근 실거래가(8억)를 보면 -33% 가격 조정이 되었습니다. 현재 무주택자분들이라면 실거주로 매수를 권해드리고 투자를 생각하시는 분이라면 아직 부천시의 부동산 시장흐름이 반등의 모습이 보일 때 진입을 해도 늦지 않으니 천천히 매수를 고려했으면 합니다. 경매를 도전하시는 분이라면 현 시세대비 보수적으로 접근하셨으면 합니다. 지금까지 저의 주관적인 견해이니 참고만 부탁드립니다.