(부동산 분석)안산시 단원구 안산메트로타운푸르지오힐스테이트 경매 투자

경매(2022 타경 50010)로 진행 중인 안산시 단원구 선부동 소재 안산메트로타운푸르지오힐스테이트와 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 안산시 단원구 부동산 시장 흐름 파악(23년 5월 기준)

부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 여러 가지 요소가 있지만 그중에서도 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소를 가지고 파악해 보겠습니다. 첫 번째로 공급(입주물량)에 대해 알아보겠습니다. 안산시 단원구의 입주물량을 살펴보면 연 적정수요 대비(1521세대) 23년도에는 2163세대로 약간 초과 수준이고, 24년도는 1398세대로 적정합니다. 그리고 25년도는 입주물량이 없습니다. 3년간 입주물량을 보았을 때 많은 공급물량이 없어 가격 하락의 리스크는 적어 보입니다. 두 번째는 인구수입니다. 안산시 단원구의 인구는 29만 명이며 세대수는 13 만세대로 매년 꾸준히 증가하고 있는 추세이며 인구수 감소로 인한 가격 하락 리스크는 적어 보입니다. 세 번째는 거래량을 살펴보겠습니다. 거래량은 23년 1월부터 조금씩 상승(1월 115건, 2월 224건, 3월 257건, 4월 235건)하기 시작하여 현재 기준 205건입니다. 현재 안산시 단원구의 부동산 매수심리가 살아나고 있음을 알 수 있습니다. 네 번째로 시장강도(매매)를 입니다. 시장강도(매매)도 23년 1월부터 조금씩 상승하기 시작하여 현재 기준 -79입니다. 시장강도의 상승폭이 큰 편입니다.

위 4가지 요소를 종합해서 부동산 시장 흐름을 살펴보면 안산시 단원구는 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 하락장을 이어갔습니다. 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 조금씩 상승하였고 매매가격의 낙폭이 크게 줄어들기 시작하여 3월부터 2개월간 가격이 소폭 상승 한 후 현재 보합상태를 유지하고 있습니다. 잠깐의 반등 후 하락할지는 거래량 증가 및 추격매수 여부 등 추이를 지켜보아야 할 것으로 보입니다. 향후 안산시 단원구는 여러 데이터를 종합해 보았을 때 큰 폭의 가격 하락 리스크는 적을 것으로 전망됩니다.

 

 

2. 안산메트로타운푸르지오힐스테이트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 35평형 안산메트로타운푸르지오힐스테이트는 2018년 10월에 사용 승인을 받은 5년 차 된 아파트로 총 9개 동 1600세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 등의 입지를 알아보겠습니다. 첫 번째 교통입니다. 도보 3분 거리에 서해선 달미역이 있는 초역세권입니다. 교통적인 측면에서는 매우 우수한 편입니다. 두 번째는 교육입니다. 도보권 내에 안산석수초등학교와 석수중학교가 있으나 고등학교는 없습니다. 또한 초등학교를 걸어서 다니기에는 조금 거리가 있어 살짝 아쉬운 점입니다. 학원가를 살펴보면 주변 형성이 미흡해 보입니다. 교육환경을 보았을 때 우수하다고 볼 수는 없을 것 같습니다. 세 번째는 상권입니다. 병원, 백화점 등 대형 상권은 형성되어 있지 않고 단지 주변으로 생활 밀접 인프라(음식점, 의료시설 등) 정도의 상권이 형성되어 있습니다. 네 번째 자연환경을 보면 산책을 할 수 있는 석수골공원이 조성되어 있습니다. 다섯 번째 호재로 현재 신안산선 달미역 공사를 진행하고 있으면 곧 개통 예정입니다. 신안산선 개통으로 인해 여의도 등 주요 업무지구의 접근성이 편리해질 것으로 보입니다. 마지막으로 시세를 알아보겠습니다. 최근 실거래가를 살펴보면 4억 7,500만 원에서 5억 500만 원 사이입니다. 최고가 대비 30% 정도 가격 하락을 하였습니다. kb시세 일반평균가는 5억 3,000만 원이고 네이버 부동산 매물들은 4억 7,000만 원에서 6억 1,000만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 이를 종합적으로 보았을 때 안산메트로타운푸르지오힐스테이트 적정시세는 최고 5억 원, 중간 4억 8,000만 원, 최저 4억 5,000만 원 선이 되지 않을까 생각합니다.

 

 

3. 종합 결론

전반적으로 경기도 안산시 단원구의 부동산 시장 흐름과 안산메트로타운푸르지오힐스테이트 입지 및 시세를 알아보았습니다. 종합적으로 요약해 보자면 안산시 단원구 부동산 시장은 현재 하락폭이 멈춰 보합상태를 유지하고 있으며 향후 반등의 여부를 지켜보아야 할 것으로 보입니다. 단지 입지는 우수하다고 말할 수는 없지만 신축이라는 메리트는 있는 거 같습니다. 애들을 키우는 분보다는 서울 등으로 직장을 다니시는 분들에게 좋은 입지가 되지 않을까 싶습니다. 경매 등 투자를 생각하시는 분이라며 너무 높은 입찰가 산정은 피하시고 최저 가격인 4억 5,000만 원 정도의 입찰가를 생각하여 보수적으로 접근하셔도 괜찮을 것 같습니다. 지금까지 저의 주관적인 견해였습니다. 참고 부탁드립니다. 꼭 임장을 가셔서 확인할 부분은 체크하시고 매수 등 투자를 잘 진행하셨으면 합니다.