개포 1차 우성아파트 경매 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 104700, 3월 23일 2차 매각기일)로 진행 중인 강남구 소재 개포 1차 우성아파트의 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 현재 부동산 시장과 단지의 입지를 평가하고 현재의 시세를 명확히 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

강남구 지역 흐름

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 알아보도록 하겠습니다.(23년 2월 말 기준)

 

• 강남구의 공급(입주물량)을 보면 23년부터 25년까지 적정수요(2698세대)에 보다 공급 과잉(23년 5635세대, 24년 7130세대)입니다. 공급에 의한 가격 하락의 위험이 있습니다.
• 인구수는 현재 대략 52만 명이며, 세대수는 23만 세대를 유지하고 있습니다.
• 거래량을 보면 22년 6월 이후부터 급격히 줄어들기 시작했으며, 최근 23년 1월, 2월 두 달간 거래량이 소폭 상승하였습니다. 거래량이 꾸준히 증가할지는 지켜봐야 할 거 같습니다.
• 시장강도는 22년 6월 이후부터 "0" 이하로 떨어지기 시작하여 현재까지 마이너스를 유지하고 있습니다. 최근 거래량이 살아나는 등 시장강도 또한 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다.
• 위 4가지 요소를 종합해 보면 현재 강남구는 하락장이라고 할 수 있습니다. 최근에 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하는 등 분위기 반전은 있으나 상승장으로 이어지기에는 어려움이 있지 않을까 싶습니다. 또한 23년부터 24년간 2년 동안 강남구 일대에 상당히 많은 아파트 입주물량이 예정되어 있어 앞으로 가격 하락이 더 지속하지 않을까 싶습니다.

개포 1차 우성아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 44평 개포 1차 우성아파트는 1983년 12월에 사용 승인을 받은 41년 차 아파트로 총 9개 동 690세대가 있습니다. 입지분석은 교통환경, 교육환경, 상권환경, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가와 현재 나와 있는 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

• 교통환경을 보면 3호선(도곡역, 대치역), 수인분당선(도곡역, 구룡역, 개포동역, 한티역)을 도보(10분 거리 내)로 이용할 수 있습니다. 동서남북으로 어디든 자유롭게 지하철을 이용할 수 있어 매우 편리합니다.
• 교육환경은 두말할 필요가 없을 정도입니다. 최고의 대치동 학원가 있으며, 단지 주변으로 걸어서 다닐 수 있는 대치초등학교, 대청중학교, 단국대학교 사범대학부속 고등학교가 있습니다.
• 상권환경은 반경 1km 이내 음식점, 의료기관, 미용, 체육시설 등 생활 밀접 시설들이 많이 분포되어 있고, 대형마트 및 롯데백화점(강남점)등을 도보로 이용할 수 있는 위치에 있어 불편함이 없을 정도로 상권 형성이 잘 되어 있습니다.
• 자연환경을 보면 단지 뒤쪽으로 양재천이 흐르고 있고, 옆으로 늘벗공원이 있어 가족들과 산책하기 좋은 환경을 가지고 있습니다.
• 개포 1차 우성아프트와 관련된 호재는 없습니다.
• 최근 23년 3월에 40억 9,000만 원, 37억 5,000만 원으로 2건의 거래 있습니다. 21년 8월에 40억 6,000만 원 최고가 대비 -8% 하락했으나 다른 지역의 아파트보다는 가격 하락의 낙폭이 작습니다. 현재 네이버 부동산에 올라와 있는 총 3건의 매물은 37억 원에 등재되어 있습니다. 최근 실거래가 및 올라와 있는 매물들을 종합해 보면 현재 37억 5,000만 원선으로 시세가 형성된 것으로 보입니다.

종합 판단

개포 1차 우성아파트는 입지적으로 매우 좋은 곳입니다. 하지만 강남구 부동산 시장 흐름을 잘 펴보면 현재 하락장이 지속하고 있으며 23년 과잉 공급물량으로 인해 매매 가격 및 전세 가격 하락이 예상됩니다. 이를 고려하여 입찰가 산정 시 현 시세대비 보수적으로 접근을 하셨으면 좋겠습니다. 마지막으로 이 글은 저의 주관적인 견해인 만큼 경매의 기본적인 권리분석을 꼼꼼히 하시고 임장을 통해 입지 등 주변 환경을 다시 한번 확인하여 입찰을 진행하시기 바랍니다. 입찰 시의 판단, 선택, 책임은 본인에게 있습니다.