올림픽훼밀리타운아파트 경매 물건 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2021 타경 50809, 23년 4월 3일 매각기일)로 진행 중인 송파구 소재 올림픽훼밀리타운아파트의 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 현재 부동산 시장의 흐름과 단지의 입지를 평가하고 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

송파구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 확인해 보겠습니다.

 

1. (공급) 23년부터 26년까지 연 적정수요 보다 공급이 매우 적습니다. 공급에 의한 가격 하락의 위험은 없어 보입니다.

2. (수요) 인구수는 현재 약 66만 명을 유지하고 있으며 세대수는 꾸준히 증가하여 약 28만 세대입니다.

3. (거래량) 22년 12월부터 월 거래량이 증가하고 있는 추세입니다.(22년 12월 85건, 23년 1월 145건, 23년 2월 239건)

4. (시장강도) 송파구 시장강도는 여전히 0 이하로 떨어져 있으나, 22년 12월부터 시장강도가 상승하고 있습니다.

5. (지역 종합 분석) 송파구는 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재 하락폭이 줄어들고 있으며, 초기 하락폭이 제일 큰 곳이었습니다. 최근 3개월 간 급매 위주의 물건들이 거래가 이루어지는 등 거래량이 증가하고 있고, 향후 3년간 공급물량이 적으며 미분양 물량이 없어 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

올림픽훼밀리타운 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 48평 올림픽훼밀리타운아파트는 1988년 12월에 사용 승인을 받은 35년 차 아파트로 총 56개 동 4494세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가와 현재 나와 있는 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. (교통) 도보 5분 거리(320m)에 가락시장역(3호선, 5호선)과 도보 7분 거리(436m)에 문정역이 있습니다.

2. (교육) 단지 내 가원초등학교가 있고, 도보권 가원중학교가 있습니다.

3. (상권) 단지 내 편의시설, 관공서가 있으며 근처에 가락시장을 이용할 수 있고 음식점, 의료기관, 체육시설 등 생활 밀접 시설들이 많이 분포되어 상권 형성이 잘 되어 있습니다.

4. (자연환경) 단지 주변에 패밀리 공원과 탄천이 있어 자연친화적인 환경이 형성되어 있습니다.

5. (호재) 현재 안전진단을 통과하여 재건축을 진행하고 있습니다.

6. (시세) 23년 1월부터 3월 간 총 7건의 거래가 있었으며, 실거래 19억 원에서 20억 3,000만 원으로 형성되어 있습니다. 네이버 부동산 매물을 보면 19억 3,000만 원에서 22억 원으로 매물들의 호가가 형성되어 있는 것으로 보아 현재 시세 19억 원 초반으로 생각하시면 되겠습니다.

 

종합 판단

올림픽훼밀리타운아파트의 입지는 매우 좋습니다. 송파구 부동산 시장 흐름 역시 하락장 속에서 거래량이 증가하는 등 약간의 반등의 시그널이 보이고 있습니다. 아직까지는 확실한 반등이 있지는 않지만 계속해서 거래량이 증가한다면 매매가격 상승으로 전환될 수 있습니다. 공급 물량 및 미분양 물량이 없어 큰 폭의 하락은 없을 것으로 예상이 됩니다.

입찰가를 산정 시 현 시세의 수준으로 생각하여 접근하시면 좋지 않을까 생각합니다. 마지막으로 이 글은 저의 주관적인 견해인 만큼 경매의 기본적인 권리분석을 꼼꼼히 하시고 임장을 통해 입지 등 주변 환경을 다시 한번 확인하여 입찰을 진행하시기 바랍니다. 입찰 시의 판단, 선택, 책임은 본인에게 있습니다.