삼성래미안트리베리아파트 경매 물건 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2021 타경 106081, 23년 4월 26일 매각기일)로 진행 중인 강북구 지역의 삼성래미안트리베리아파트 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 부동산 흐름을 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

강북구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 강동구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 강북구 공급 물량을 보면 23년 없음, 24년, 25년 적정수요에 비해 부족합니다. 공급으로 인한 가격 하락은 없을 것으로 보이지만, 미분양 물량을 보면 22년 5월 이후 미분양 물량이 증가, 감소를 반복하여 현재 201세대 미분양 물량이 있습니다. 

2. (수요) 강북구의 인구수는 현재 29만 명이며, 세대수는 14만 세대를 유지하고 있습니다.

3. (거래량) 23년 1월 이후 거래량이 소폭 증가하고 있습니다.(22년 1월 24건, 2월 37건, 3월 40건)

4. (시장강도) 현재 강북구 시장강도는 0 이하로 떨어져 있으나, 22년 12월 이후로 시강강도의 낙폭이 줄어들고 있습니다.

5. (지역 종합 분석) 강북구는 21년 11월 이후부터 매매가격이 떨어지지 시작하여 현재까지 하락장을 이어 가고 있습니다. 

 

삼성래미안트리베리아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 44평 삼성래미안트리베리아파트는  2010년 5월에 사용 승인을 받은 23년 차 아파트로 총 24개 동 1247세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용 가능한 미아사거리역(4호선), 삼양사거리역(우이신설선)이 있어 도심으로 이동하기가 편리합니다.

2. (교육) 반경 500m 이내 도보권으로 송천초등학교, 삼각산중학교, 삼각산고등학교가 있으며, 단지 주변으로 걸어서 다닐 수 있는 대형 학원가가 잘 형성되어 있어 교육환경이 우수합니다.

3. (상권) 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 하나로마트 등을 이용할 수 있는 위치에 있으며 생활밀접 시설들의 인프라가 잘 형성되어 있어 상권환경이 우수합니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 공원 등 자연환경 형성은 미흡합니다.

5. (호재) 교통 호재로 동북선 미아사거리역 개통이 있습니다(트리플 역세권)

6. (시세) 마지막 거래 21년 10월 11억 원에 실거래가 있고, 이후로 거래가 없습니다. 네이버 부동산에는 10억 원에서 11억 5,000만 원 매물들의 호가가 형성되어 있고 kb시세를 보면 일반평균가 11억 500만 원입니다. 입찰가는 10억 선으로 형성되지 않을 싶습니다.

 

종합 판단

강북구의 부동산 시장 흐름을 보면 최근 들어 하락의 낙폭이 줄어들고 있는 등 거래량이 소폭 상승하였으나 아직까지 상승장의 전환 시그널은 보이지 않고 하락장의 모습을 보이고 있습니다. 공급에 의한 가격 하락의 리스크 요인은 없으나, 미분양 물량의 중가 추세 여부 모니터링이 필요해 보입니다. 삼성래미안트리베리아파트는 경사가 있는 점을 제외하고는 입지적으로 살기 좋은 곳이며 투자 가치가 있는 아파트로 보입니다.