이편한세상서울대입구2차 경매 물건 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 1627, 23년 4월 5일 2차 매각기일)로 진행 중인 관악구 지역의 이편한세상서울대입구 2차 아파트 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 부동산 흐름을 파악하고 단지의 입지 및 현재 시세를 정확히 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

관악구 지역 흐름(223년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알라보고 종합적으로 분석하여 관악구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 관악구 공급 물량을 보면 23년, 24년, 25년 3년 간 공급 물량이 없습니다. 미분양 물량 또한 없습니다.

2. (수요) 관악구 인구수는 48만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 28 만세대로 증가 추세에 있습니다.

3. (거래량) 23년 1월 이후 거래량이 약간 증가하였으나 미비합니다.

4. (시장강도) 현재 시장강도는 0 이하로 떨어져 있으나, 23년 2월 이후 약간 상승하여 낙폭이 줄어들고 있습니다.

5. (지역 흐름) 관악구 부동산 시장은 여전히 하락장이며 반등의 시그널은 아직까지 없습니다.

 

이편한세상서울대입구 2차 아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 32평 이편한세상서울대입구 2차 아파트는 2020년 4월에 사용 승인을 받은 3년 차 아파트로 총 10개 동 519세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 도보 7분 거리(483m)에 봉천역이 위치해 있는 역세권입니다. 2호선을 통해 강남 중심업무지구의 접근성이 편리합니다. 

2. (교육) 400m 도보권으로 관악초등학교, 봉림중학교, 영락고등학교가 있고, 봉천역 주변으로 소규모 학원가가 형성되어 되어 있습니다.

3. (상권) 봉천역 주변으로 음식점, 의료기관, 학원 등 인프라 잘 형성되어 있으며, 롯데백화점, 하나로 마트, 대형병원이 주변에 있어 상권형성이 잘 되어 있습니다.

4. (자연환경) 단지 주변에 조그마한 공원이 있으며, 도보로 이용 가능한 도림천이 있습니다.

5. (호재) 단지 자체 개발 호재 및 확정적인 주변 개발 호재는 없습니다.

6. (시세) 최근 실거래 22년 7월 13억 500만 원으로 확인이 됩니다. kb시세 일반평균가는 11억 1,000만 원이며, 네이버 부동산에 나와 있는 매물들은 10억 5,000만 원에서 13억 8,000만 원의 가격 호가가 형성되어 있습니다. 현재 급매로 10억 5,000만 원의 물건이 있는 것으로 보아 최고가(13억 500만 원) 대비 -20% 가격 조정 되어 매물로 나와 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재의 시세는 10억 초반대로 보시면 될 듯합니다.

 

종합 판단

1. (관악구 지역 흐름) 관악구는 21년 12월 이후부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 거래량이 소폭 상승하고, 시장강도의 낙폭이 줄어들고는 있으나 상승의 시그널은 없습니다. 향후 공급물량이 없어 공급에 의한 가격 하락 리스크는 적을 것으로 판단이 됩니다.

2. (입지) 입지적으로 살기 좋은 곳이며 투자 가치가 있는 곳으로 보입니다.

3. (입찰가 예상) 관악구의 부동산 시장 흐름 등 종합적으로 보았을 때 입찰가는 보수적으로 접근하셨으면 좋겠습니다.