현대홈타운2단지아파트 경매 물건 지역 흐름 및 입지 시세 분석

경매(2022 타경 101332, 23년 4월 12일 3차 매각기일)로 진행 중인 구로구 지역의 현대홈타운 2단지아파트 지역 흐름과 입지 및 시세 분석을 통해 부동산 흐름을 파악하고 단지의 입지와 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

구로구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 구로구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 구로구의 공급물량을 보면 23년에는 공급이 없으며, 24년, 25년은 적정수요(2005 세대) 보다 상당히 부족합니다.

현재 구로구의 미분양 물량은 191세대를 유지하고 있습니다.

2. (수요) 인구수는 39만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 18만 세대로 꾸준히 증가하고 있습니다.

3. (거래량) 22년 1년 동안 거래절벽 이였으나, 23년 1월부터 거래량이 소폭 상승하였습니다.

4. (시장강도) 구로구의 현재 시장강도는 0 이하로 떨어져 있습니다. 23년 1월부터 시장강도의 낙폭은 줄어들고 있는 상황입니다.

5. (지역 흐름) 구로구는 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 유지하고 있습니다. 최근에 거래량이 소폭 상승하고, 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 상승의 시그널은 보이지 않습니다. 향후 구로구는 당분간 하락장이 더 이어질 것으로 보이지만 공급물량 및 미분양 물량으로 인한 큰 폭의 가격 하락은 적어 보입니다.

 

현대홈타운 2단지아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 31평 현대홈타운 2단지아파트는 2001년 8월에 사용 승인을 받은 22년 차 아파트로 총 1개 동 694세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 도보 6분 거리(422m)에 1호선 개봉역을 이용할 수 있는 역세권입니다.

2. (교육) 단지 361m 거리에 개봉초등학교가 있고, 도보권으로 고척중학교, 경인고등학교가 있습니다. 단지 주변에 개봉동 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 좋습니다.

3. (상권) 반경 1km 생활권 내에 아이파트몰, 이랜드리테일 등 대형 쇼핑몰과 구로성심종합병원을 이용할 수 있고 단지 주변으로 음식점, 의료기관, 체육시설 등 생활에 필요한 상권들이 잘 형성되어 있습니다.

4. ( 자연환경) 단지 바로 앞에 안양천이 흐르고 있고 옆에는 구로개봉유수지 생태공원이 있어 산책하기에 좋은 환경을 가지고 있습니다.

5. (시세) 최근 실거래 23년 2월에 3건(6억 9,500만 원 / 7억 / 7억 5,000만 원)이 확인되며 최고가(9억 9,500만 원) 대비 -30% 하락을 하였습니다. kb시세 일반평균가는 7억 7,000만 원이며, 네이버 부동산에 올라와 있는 매물들은 7억 원에서 8억 원의 가격 호가가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재 시세는 7억 원 선으로 형성되어 있는 거 같습니다.

 

종합 판단

1. (투자 판단) 무주택자인 분들에게는 실거주로 매우 좋은 곳으로 보입니다. 현재의 가격 또한 -30% 하락한 가운데 9억 미만의 아파트를 생각하신다면 현대홈타운 2단지는 메리트가 있습니다.

2. (입찰가 예상) 현대홈타운 2단지아파트는 입지적으로 좋은 곳이기는 하나, 구로구 부동산 흐름은 여전히 하락장입니다. 입찰을 생각하신다면 보수적으로 6억 후반에서 7억 원으로 입찰가를 접근하셨으면 합니다.