노원구 중계그린아파트 경매 물건 분석(지역흐름 및 입지 시세 등)

노원구 지역의 중계그린아파트 경매 물건(2022 타경 623, 23년 4월 11일 2차 매가기일)에 대한 지역적 부동산 흐름 및 손품을 통한 단지의 입지, 현재 단지의 시세 등을 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

노원구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 노원구 지역의 부동산 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 노원구 입주물량을 보면 23년 적정 수준(1163세대 공급)이며, 24년 이후로 입주 물량이 없습니다. 또한 미분양 및 준공 후 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 08년부터 인구수가 감소하기는 하였으나 현재 대략 50만 명을 유지하고 있고, 세대수는 증가 및 감소를 반복하며 현재 21만 세대입니다.

3. (거래량) 22년 하반기부터 거래가 감소(거래절벽)하였으나 최근 들어 22년 12월부터 거래량이 소폭 증가하고 있습니다.(22년 12월 57건, 23년 1월 133건, 23년 2월 190건 23년 3월 131건) 하지만 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 21년 10월 이후로 시장강도 0 이하로 떨어져 현재 시장강도 -165입니다. 22년 12월부터 시장강도가 조금씩 증가하고는 있으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (지역 흐름) 노원구는 재건축의 호재로 인해 투자자들의 유입이 유독 많았던 지역으로 가격이 급상승하였고, 하락장 초반에는 매매가격의 낙폭이 매우 큰 곳이기도 합니다. 최근 들어 거래량이 소폭 상승하였고, 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 여전히 하락장을 이어가고 있습니다. 노원구는 당분간 하락세를 유지하겠지만 23년 입주물량이 적으며 현재 미분양 물량이 없어 물량에 의한 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

중계그린아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 21평 중계그린아파트는 1990년 9월에 사용 승인을 받은 33년 치 아파트로 총 25개 동 3481세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 7호선 중계역 1분 거리에 위치해 있는 초역세권 아파트입니다. 7호선을 통해 강남 중심 등 주요 업무지구의 접근성이 매우 편리해 보입니다.

2. (교육) 단지 안에 중원초등학교, 서울아이티고등학교가 있으며, 도보권(445m)으로 중원중학교가 있습니다. 단지 주변으로 소규모의 학원가가 있으며 1km 떨어진 거리에 서울 2위 학원가인 중계동 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 매우 우수합니다.

3. (상권) 롯데백화점(노원점), 홈플러스(중계점), 롯데마트(중계점), 인제대학교 상계백병원 등 상권 형성이 매우 잘 되어 있습니다. 단지 주변으로 음식점, 의료시설, 체육시설 등 생활 밀접 인프라 형성도 잘 되어 있어 상권이 우수합니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 당현천이 있고, 공원이 많아 자연적인 환경이 좋아 보입니다.

5. (호재) 현재 중계그린아파트 재건축을 진행하고 있습니다.(안전진단 통과)

6. (시세) 최근 실거래를 보면 23년 1월 1건, 2월 4건, 3월 3건으로 4억 6,000만 원에서 5억 1,000만 원 거래가 형성되었습니다. 최고가(6억 7,000만 원) 대비 -31% 가격 조정이 되었으며, kb시세 일반평균가 5억 1,500만 원으로 확인됩니다. 네이버 부동산에 등재되어 있는 물건들은 4억 8,000만 원에서 6,3000만 원 가격 호가가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재 시세는 4억 8,000만 원 선으로 보입니다.

 

종합 판단

1. (투자) 입지적으로 매우 좋고 현재의 가격대를 고려한다면 실거주 목적이나 투자로서 괜찮은 물건으로 보입니다.

2. (입찰가 예상) 노원구 부동산 시장 흐름을 보면 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 여전히 하락장을 이어 가고 있는 상황입니다. 현재 시세를 고려하여 소극적으로 입찰가를 생각하신다면 4억 8,000만 원 선이 되지 않을까 싶습니다.