도봉구 창동주공4단지 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

도봉구 지역의 창동주공 4단지아파트 경매 물건(2021 타경 4482, 23년 4월 25일 4차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 흐름 및 단지의 입지, 현재 단지의 시세 등을 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

도봉구 지역 흐름(23년 3월 기준)

지역 흐름 분석에 필요한 요소로 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 있습니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 도봉구 지역의 부동산 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 도봉구 입주물량을 보면 23년, 24년에는 없고 25년 연 적정수요 보다 매우 적은 양의 공급이 있습니다. 현재 미분양 물량은 60세대로 확인됩니다.

2. (수요) 도봉구의 인구수는 계속해서 줄어들어 현재 31만 명을 유지하고 있고, 세대수는 13만 세대입니다.

3. (거래량) 22년부터 거래가 감소(거래절벽)하였으나, 최근 23년 1월부터 거래량이 소폭 상승하였습니다.(23년 1월 67건, 2월 100건, 3월 63건) 하지만 월평균 거래량에는 미치지 못하는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 2월 이후로 시장강도 0 이하로 떨어져 현재 시장강도 -158입니다. 22년 12월부터 시장강도의 낙폭이 줄어들고는 있으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (지역 흐름) 도봉구는 서울 지역내서에 상승장 끝자락에 가격 상승폭이 큰 지역이었습니다. 또한 하락장에서 가격의 하락폭이 큰 지역이기도 합니다. 최근 들어 거래량이 소폭 상승하였고, 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 여전히 도봉구의 부동산 시장 흐름은 하락장을 유지하고 있습니다. 아직까지 상승의 시그널은 없습니다. 당분간 하락세는 유지될 것으로 보이나 입주물량 및 미분양 물량에 의한 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

창동주공 4단지아파트 입지 및 시세 분석

경매로 진행 중인 17평 창동주공 4단지아파트는 1991년 11월에 사용 승인을 받은 33 차 아파트로 총 10개 동 1710세대가 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 1호선 녹천역 5분 거리에 위치해 있는 초역세권 아파트이며 교통 환경이 좋습니다.

2. (교육) 단지 옆 300m 내 안에 창일초등학교, 창일중학교가 있으며, 길 건너 서울외국어 고등학교가 있습니다. 단지 근처 창동역 주변 학원가(창동 1위)가 형성되어 있고 중계동 학원가까지 멀지 않은 거리(1.6km)에 있어 교육 환경이 좋은 편에 속합니다.

3. (상권) 이마트(창동점), 롯데백화점(노원점), 인제대학교 상계백병원 등을 이용할 수 있는 상권을 형성하고 있고 단지 주변으로 생활 밀접 시설들의 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

4. (자연환경) 단지가 산으로 둘러 쌓여 있는 숲세권입니다. 그리고 조금만 걸어가면 중랑천이 있어 산책하기 좋습니다.

5. (호재) 창동주공 4단지 아파트는 현재 재건축을 진행하고 있으며 현재 정밀안전진단을 추진 중에 있습니다.

6. (시세) 최근 3년간 17평형 실거래가 없습니다. kb 시세 일반평균가는 4억 4,500만 원으로 확인됩니다. 네이버 부동산에 등재되어 있는 물건들은 3억 9,000만 원에서 4억 8,000만 원 가격의 호가가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재 시세는 3억 9,000만 원 선으로 보입니다.

 

종합 판단

1. (투자) 입지적으로 괜찮은 곳입니다. 실거주와 재건축 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 곳이 아닌가 싶습니다.

2. (입찰가 예상) 도봉구 부동산 시장 흐름을 보면 시장강도 및 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있으나 여전히 하락장을 이어 가고 있는 상황입니다. 현재 시세를 고려하여 소극적으로 입찰가를 생각하신다면 3억 9,000만 원 이하로 고려해야 하지 않을까 싶습니다.