동작구 래미안상도3차 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 분석)

동작구 지역의 래미안상도 3차 아파트 경매 물건(2022 타경 3609, 23년 5월 16일 2차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 흐름 및 단지의 입지, 현재 시세 등을 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

동작구 지역 부동산 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 동작구 지역의 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 동작구의 입주물량을 보면 연 적정수요 대비(1952세대) 23년도 공급 적정(1772세대), 24년도 공급 부족(114세대), 25년도는 공급이 없습니다. 또한 현재 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 인구수는 현재 38만 명을 유지하고 있고 세대수는 18만 세대로 꾸준히 증가하고 있습니다.

3. (거래량) 최근의 거래량을 보면 23년 1월부터 조금씩 증가(23년 1월 40건, 2월 67건, 3월 77건)하기 시작하였으나 아직까지 월평균 거래량에는 미치지 못하는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 3월 이후로 시장강도 0 이하고 떨어지기 시작하여 현재 시장강도는 -117입니다. 23년 1월부터 시장강도가 조금씩 상승(23년 1월 -142, 2월 -133, 3월 -121)하고는 있으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (동작구 부동산 흐름) 동작구는 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하였습니다. 최근 들어 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하고 매매가격의 낙폭이 줄어드는 등 큰 폭의 하락은 없지만 여전히 동작구 지역의 부동산 흐름은 하락장을 이어가고 있습니다. 그리고 아직까지 반등의 시그널은 보이지 않습니다. 당분간 하락장은 지속될 것으로 보이지만 공급물량 및 미분양 물량에 의한 가격 하락 리스크는 없어 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

래미안상도 3차 아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 42평형 래미안상도 3차 아파트는 2004년 12월 사용 승인을 받은 19년 차 아파트로 총 28개 동 1656세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지분석은 반경 1km(도보 15분)으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 파악하여 아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 7호선 숭실대입구역을 도보(5분)로 이용 가능한 초역세권입니다. 7호선을 통해 강남, 송파 등 주요 업무지구의 접근성이 용이하는 등 교통 환경이 좋습니다.

2. (교육) 도보권으로 강남초등학교, 상현중학교, 구암고등학교가 있으나 초등학교가 도보로 13분 거리에 위치해 있어 살짝 아쉬움이 있습니다. 단지 주변으로 학원가는 숭실대입구역과 상도역 사이에 집중적으로 형성되어 있어 교육 환경이 좋습니다.

3. (상권) 반경 1km 이내에 대형마트 및 백화점, 종합병원은 없으나, 차량을 이용하면 10분 거리에 위치해 있습니다(하나로마트, 롯데백화점, 여의도 성모병원 등) 단지 주변으로는 음식점, 의료기관(병원, 약국 등), 학원 등 생활에 필요한 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

4. (자연환경) 단지 뒤편으로 서달산이 있으며, 유아숲체험장, 가을단풍길 등이 있어 가족단위로 등산을 하거나 산책하기에 좋은 자연환경을 가지고 있습니다. 

5. (호재) 단지와 직접적인 관련된 호재는 없습니다.

6. (시세) 마지막 거래가 22년 5월에 15억 5,000만 원으로 확인되며 최고가 16억 4,000만 원입니다. kb시세는 일반평균가 14억 4,5000만 원이며 네이버 부동산에 등재되어 있는 물건들은 보면 14억 8,000만 원에서 17억 5,000만 원 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 래미안상도 3차 아파트 현재 시세는 14억 초반이 되지 않을까 싶습니다.

 

종합 판단

1. (투자) 입지적으로 매우 좋은 곳입니다. 실거주를 생각하시는 분들에게는 급매를 잡는다면 정말 좋은 선택지가 되지 않을까 싶습니다. 투자자 측면에서 볼 때는 전세가가 떨어져 매매가와 많이 벌어져 있어 투자금이 상당히 들어가는 곳입니다. 동작구 부동산 시장 흐름을 주시하면서 매수 타이밍이 왔을 때 투자를 하셔도 늦지 않을 거 같습니다.

2. (입찰가 예상) 동작구 부동산 시장 흐름을 보면 여전히 하락장이 지속되고 있습니다. 반등의 시그널이 없는 상황에서 입찰가를 생각해 볼 때 보수적으로 접근해야 할 것으로 보여며 14억 초반이 적정하지 않을까 싶습니다.