서대문구 DMC래미안e편한세상 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

서대문구 지역의 DMC래미안 e 편한 세상 아파트 경매 물건(2022 타경 54619, 23년 5월 2일 4차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름과 입지, 현재 시세를 파악한 후 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 공유하고자 합니다.

 

서대문구 지역 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 살펴보고 종합적으로 분석하여 서대문구 지역의 부동산 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 서대문구는 23년부터 25년까지 3년간 공급물량이 없습니다. 또한 현재 미분양 물량도 없는 상황입니다.

2. (수요) 인구수는 현재 30만 명을 유지하고 있고, 세대수는 14만 세대로 꾸준히 증가하고 있습니다.

3. (거래량) 22년 12월부터 거래량이 조금씩 증가(22년 12월 25건, 23년 1월 47건, 2월 92건, 3월 88건)하고는 있으나 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다. 

4. (시장강도) 22년 2월 이후부터 시장강도 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 시장강도 -142입니다. 23년 1월부터 시장강도 조금씩 상승(1월 -203, 2월 -187, 3월 -168)하고는 있으나 여전히 시장강도는 마이너스임을 확인할 수 있습니다.

5. (서대문구 부동산 시장 흐름) 서대문구는 21년 11월부터 매매가격이 조심씩 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근에 들어 거래량 및 시장강도가 조금씩 상승하였고 매매가격의 하락폭이 줄어들고 있습니다. 하지만 아직까지 반등의 시그널은 찾을 수 없으며 당분간 거래량 증가의 추세 등 전반적인 상황에 대해 모니터링이 필요해 보입니다. 다행스럽게도 서대문구는 향후 공급물량이 없어 큰 폭의 가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

DMC래미안 e 편한 세상 아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 33평형 디엠씨래미안이편한세상 아파트 2012년 10월에 사용 승인을 받은 11년 차 아파트로 총 51개 동 3293세대 대단지로 구성되어 있습니다. 입지분석은 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 파악해 보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 파악하여 현재의 시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. (교통) 도보로 이용할 수 있는 거리에 경의중앙선 가좌역(575m, 도보 9분)과 6호선 디지털미디어시티역(900m, 도보 14분)이 있습니다. 개인적으로 지하철을 이용하기에 조금 거리가 멀지 않나 생각이 듭니다. 

2. (교육) 단지 건너편에 북가좌초등학교가 있고 단지 안에는 가재울중학교, 가재울고등학교가 있어 초, 중, 고를 걸어서 다닐 수 있는 좋은 환경입니다. 또한 단지 주변으로 학원가(북가좌동 1위)가 형성되어 있어 교육 환경적인 측면에서 매우 좋아 보입니다.

3. (상권) 3천 세대가 넘는 대단지로 구성되어 있어 단지 주변으로 상가(의료시설, 학원, 음식점 등) 인프라가 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 전혀 없어 보입니다. 차량을 이용하여 5분 거리에 이마트, 홈플러스 등 대형 상권을 이용할 수 있어 생활에 편리합니다.

4. (자연환경) 단지 내 안에 상당한 규모의 가재울 중앙공원이 조성되어 있습니다.

5. (호재) 단지에 직접적인 호재는 없는 걸로 파악이 됩니다.

6. (시세) 최근의 실거래가를 보면 22년 9월에 11억 2,500만 원으로 확인됩니다. 최고가(13억 8,500만 원) 대비 -19% 가격하락을 하였으며 kb시세는 일반평균가 9억 8,000만 원입니다. 네이버 부동산 매물들을 보면 11억 원에서 13억 5,000만 원 가격대가 형성되어 있습니다. 현재 시세를 본다면 10억 원에서 11억 원 사이가 되지 않을까 싶습니다.

 

종합 판단

1. (투자) 실거주를 생각하시는 분이라면 적극 매수를 추천드리고 싶을 정도로 살기 좋은 입지를 가진 곳이라 생각이 듭니다. 투자를 생각하시는 분에게는 국내 경제 상황(유동성, 금리 등) 및 지역적 부동산 시장 흐름을 보았을 때 섣불리 투자를 권하진 않습니다. 반등의 시점이 올 때까지 모니터링이 필요해 보입니다.

2. (입찰가 예상) 현재 시장 상황(하락장)을 고려한다면 소극적 입찰가(현재 시세 수준)로 접근하셨으면 합니다.