서초구 방배삼호아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

서초구 지역의 방배삼호아파트 경매 물건(2022 타경 2217, 23년 4월 13일 1차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 확인한 후 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

서초구 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 이 4가지 요소를 하나씩 알아보고 분석하여 서초구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 서초구 공급 물량을 보면 23년도 연 적정수요(2082세대)에 비해 초과 수준(3470세대)이지만 24년, 25년 2년간은 공급이 없습니다. 또한 현재 서초구의 미분양 물량도 없는 상태입니다.

2. (수요) 2016년에 인구수 정점을 찍고 조금씩 감소하기 시작하여 현재 서초구의 인구수는 40만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 17만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래량이 거의 없는 상태였으나 최근 23년 1월부터 거래량이 소폭 증가(1월 47건, 2월 83건, 3월 84건)하고 있습니다. 하지만 월평균 거래량에 비하면 못 미치는 수준이라고 할 수 있습니다.

4. (시장강도) 22년 7월 이후부터 시장강도가 0 이하로 떨어져 현재 시장강도는 -127입니다. 최근 들어 시장강도는 소폭 상승 하고는 있지만 더딘 편입니다.

5. (서초구 부동산 흐름) 서초구는 22년 6월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하고 매매가격의 하락폭이 조금씩 줄어들고는 있지만 다른 지역에 비해 미비한 것 같습니다. 23년 입주물량으로 인해 가격의 조정(매매 및 전세)을 받고 있는 상황이며, 또한 당분간 반등의 시그널은 없어 보이고 하락장을 유지할 것으로 보입니다.

 

방배삼호아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 61평형 방배삼호아파트는 1983년 5월에 사용 승인을 받은 41년 차 아파트로 6개 동 481세대로 구성되어 있습니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로, 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합해서 분석하여 파악해 보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용할 수 있는 9호선 구반포역(518m, 도보 5분) 있어 강남, 송파, 여의도 등 주요 업무지구의 접근성이 매우 편리하여 교통 환경이 좋습니다.

2. (교육) 단지 앞에 서래초등학교와 도보권으로 반포, 세화중학교, 서문여자고등학교가 있으며 학군이 매우 우수한 곳입니다. 또한 단지 근처에 학원가(방배동 1위)가 잘 형성되어 있어 교육 환경이 좋습니다.

3. (상권) 방배동 중심으로 상권이 잘 형성되어 있으며 단지 주변으로 음식점, 의료기관(병원, 약국 등), 체육시설, 학원 등 생활에 밀접한 인프라 형성이 잘 되어 있어 불편함이 전혀 없어 보입니다. 또한 차량을 이용(10분 거리)하여 대형마트(이마트, 홈플러스), 백화점 등 대형 상권의 접근성도 편리합니다.

4. (자연환경) 단지 앞 1분 거리에 반포공원과 반포천이 있어 운동과 산책하기에 좋은 환경을 가지고 있습니다.

5. (호재) 현재 방배삼호아파트는 재건축을 진행 중이며 현재 사업시행인가 진행 중에 있습니다.

6. (시세) 최근 실거래가를 보면 21년 6월에 29억 원 1건의 거래가 성사된 후 거래가 없습니다. kb시세는 일반평균가 31억 2,500만 원이며 네이버 부동산에 등재되어 있는 물건들은 32억 원에서 36억 원의 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재 시세는 대략 하위 30억 원 수준이 되지 않을까 싶습니다.