성북구 종암 SK아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

성북구 지역의 종암 SK아파트 경매 물건(2021 타경 104979, 23년 5월 2일 2찬 매각기일)과 관련, 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

성북구 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 요소 하나씩 알아보고 분석하여 성북구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.(출처 : 부동산 지인 사이트)

 

1. (공급) 성북부의 입주물량을 보면 23년에는 공급이 없고, 24년에는 연 적정수요에 비해 부족하며 25년에는 약간 초과하는 수준입니다. 현재 미분양 및 준공 후 미분양 물량은 없는 상황입니다.

2. (수요) 인구수는 현재 43만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 2018년부터 꾸준히 증가하여 현재 19만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 동안 거래절벽으로 거래가 없었으나, 22년 12월 이후부터 거래량이 소폭 상승(22년 12월 46건, 23년 1월 94건, 2월 144건, 3월 130건)하였습니다. 하지만 월평균 거래량에는 미치지 못하는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 2월 이후 시장강도 0 이하로 떨어져 현재 시장강도 -161입니다. 23년 1월부터 시장강도의 낙폭이 줄어들고 있는 상황(1월 -191, 2월 -169, 3월 148이지만 아직까지 시장강도는 마이너스 구간입니다.

5. (성북구 부동산 흐름) 성북구는 21년 11월 이후 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근에 들어 거래량 및 시장강도(매매)가 소폭 상승하였고, 매매가격의 하락폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 아직 확실한 반등장이라고는 말할 수 없지만 추후 성북구의 공급물량이 감소하는 등 여러 가지 데이터상을 보면 더 이상의 큰 폭의 하락은 없을 것으로 예상이 됩니다. 앞으로 성북구의 부동산의 거래량 증가 및 매매 격의 상승 등 모니터링이 필요한 지역으로 보입니다.

 

종암 SK아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 24평형 종암 SK아파트는 1999년 4월에 사용 승인을 받은 24년 차 아파트로 6개 동 1318세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 확인하여 파악해 보겠습니다.

 

1. (교통) 6호선 월곡역을 도보(400m, 6분)로 이용할 수 있는 역세권입니다.

2. (교육) 도보권으로 일신초등학교(371m), 서울대학교사범대학부설중학교(690m), 서울대박교사범대학부설고등학교(873m)가 있으며, 단지 주변으로 중심 학원가(종암동 1위)가 형성되어 있어 교육환경이 좋습니다.

3. (상권) 홈플러스, 이마트, 하나로 마트, 현대백화점 등 중심 상권형성이 잘 되어 있고, 단지 주변으로 음식점, 의료시설(병원, 약국 등), 체육시설 등 생활 밀접 인프라 형성도 잘 되어 있습니다.

4. (자연환경) 단지 앞에 정릉천이 있고, 가을단풍길로 유명한 개운산이 있어 자연환경이 좋습니다.

5. (호재) 현재 동북선 종암사거리역 공사 중으로 단지에 직접적인 교통호재가 있습니다. 

6. (시세) 최근 24평형 실거래가를 보면 23년 2월부터 총 6건의 거래가 있으며 5억 5,000만 원에서 6억 400만 원으로 확인됩니다. 최고가(8억) 대비 -31% 가격 하락을 하였으며, kb시세는 일반평균가 6억 3,750만 원입니다. 네이버 부동산 매물을 보면 6억 1,000만 원에서 6억 5,000만 원으로 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재 종암 SK아파트 적정시세는 5억 8,000만 원(최고), 5억 5,0005만 원(중간), 5억 2,000만 원(최저)으로 보입니다.