양천구 부영그린타운 2차 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

양천구 지역의 경매로 진행 중인(2021 타경 1129466, 23년 5월 10일 2차 매각기일) 부영그린타운 2차 아파트와 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름과 단지 입지 및 현재 시세 등을 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

양천구 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 4가지 요소를 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 양천구 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다.

 

1. (공급) 양천구 입주물량은 연 적정수요에 비해 23년 부족, 24년 부족, 25년 입주물량이 없습니다. 또한 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 인구수는 매년 조금씩 감소하기 시작하여 현재 43만 명을 유지하고 있고, 세대수는 매년 증가하여 18만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래가 없었으나 최근 23년 1월부터 거래량이 소폭 상승(23년 1월 55건, 2월 114건, 3월 102건)하였습니다. 하지만 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이라 할 수 있습니다.

4. (시장강도) 23년 3월부터 시장강도 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 시장강도 -123입니다. 23년 1월부터 시장강도의 낙폭이 줄어들기(23년 1월 -170, 2월 -156, 3월-137) 시작은 하였으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (양천구 부동산 시장 흐름) 양천구는 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하고 매매가격의 낙폭이 줄어들고는 있지만 반등의 시그널은 없는 상황입니다. 하지만 추후 거래량의 증가 추세 등 매매가격의 상승 전환으로의 모니터링은 필요해 보입니다. 양천구는 공급물량에 의한 가격 하락의 리스크가 적어 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

부영그린타운 2차(주상복합) 입지 파악

경매로 진행 중인 54평형 부영그린타운 2차(주상복합)는 2000년 5월에 사용 승인을 받은 23년 차 된 아파트로 1개 동 총 240세대로 구성되어 있습니다. 입지분석은 단지 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 확인하여 알아보도록 하겠습니다.

 

1. (교통) 898m 거리(도보 13분)에 9호선 신목동역이 있습니다. 9호선을 통해 여의도, 마곡 등 주요 업무지구의 접근성이 편리해 교통환경이 좋습니다.

2. (교육) 도보권으로 경인초등학교(586m), 월촌중학교(209m), 한가람고등학교(291m)가 있으며 학군지로서 유명합니다. 또한 단지 주변으로 상당한 규모의 학원가(426개)가 형성되어 있어 교육환경이 좋습니다.

3. (상권) 이대목동병원, 홈플러스, 현대백화점 등 중심 상권 형성이 잘 되어 있고, 단지 주변으로 음식점, 의료시설, 체육시설 등 생활 인프라가 잘 되어 있어 불편함이 없어 보입니다.

4. (자연환경) 단지에서 조금만 걸어가면 안양천과 파리공원을 이용할 수 있습니다.

5. (호재) 목동선(목동운동장역) 신설과 관련 현재 예비타당성 진행 중에 있습니다.