용산구 산호아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

용산구 지역의 산호아파트 경매 물건(2022 타경 1141, 23년 5월 23일 3차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장의 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

용산구 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 알아보고 용산구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.(출처 : 부동산 지인)

 

1. (공급) 용산구 공급물량은 연 적정수요(1129세대)에 비해 23년 부족(177세대), 24년 부족(26세대), 25년 공급이 없는 것으로 확인됩니다. 미분양 물량은 현재 37세대가 있습니다.

2. (수요) 인구수는 현재 21만 명이며, 세대수는 10만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래량 비율이 10% 미만이었으나, 최근 23년 1월부터 거래량이 소폭 상승(1월 13건, 2월 22건, 3월 31건)하고 있습니다. 하지만 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 8월부터 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -80입니다. 최근 들어 시장강도의 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다.

5. (용산구 부동산 시장 흐름) 용산구는 22년 6월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있는 모습니다. 최근 거래량이 소폭 상승하고 매매가격 및 시장강도의 낙폭이 줄어들고는 있지만 여전히 반등의 시그널은 보이지 않습니다. 당분간 하락장을 유지할 것으로 보이지만 공급(입주물량)에 의한 가격의 하락폭은 크지 않을 것으로 전망됩니다.

 

산호아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 34평형 산호아파트는 1977년 4월에 사용 승인을 받은 46년 차 아파트로 총 6개 동 554세대로 구성되어 있습니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육, 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 단지 주변에 5호선 마포역이 있으나 도보(861m, 도보 13분)로 이용하기에는 거리가 있습니다.

2. (교육) 도보권으로 원효초등학교(379m), 성심여자중학교(404m), 성심고등학교(335m)가 있으며, 단지 앞에 학원가가 잘 형성(산천동 1위) 되어 있어 교통환경이 좋습니다.

3. (상권) 반경 1km 이내 대형마트 및 백화점 등 중심 상권은 없으나 차량을 이용(5분 거리)한다면 이마트, 아이파크 몰 등 중심 상권 이용은 편리합니다. 단지 주변으로는 음식점 등 생활 인프라는 잘 되어 있습니다.

4. (자연환경) 아파트 한강 조망권이 나오면 한강 공원을 이용하기 편리합니다.

5. (호재) 현재 산호아파트는 재건축을 진행하고 있으며 조합설립 후 사업시행인가 단계에 있습니다.

6. (시세) 최근 실거래를 보면 21년 7월에 18억 5,500만 원으로 확인이 되며 그 이후로 거래가 없습니다. kb시세는 일반평균가 17억 4,000만 원이며, 네이버 부동산 매물들은 19억 원에서 24억 원의 가격대로 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 현재 적정 시세는 최고 22억 1,000만 원, 중간 21억 원, 최저 19억 9,000만 원으로 보입니다.