경기도 덕양구 소만마을아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

고양시 덕양구 행신동 소재 소만마을아파트 경매 물건(2022 타경 67387, 23년 5월 3일 2차 매각기일)과 관련, 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

경기도 덕양구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 하나씩 체크해 보고 종합적으로 덕양구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.(출처 : 부동산 지인)

 

1. (공급) 경기도 고양시 덕양구 공급물량을 보면 연 적정수요(2449세대)에 비해 23년도 적정(1904세대), 24년도 적정(1848세대), 25년도에는 없습니다. 또한 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 인구수는 꾸준히 증가하여 현재 49만 명이며, 세대수 또한 꾸준히 증가하여 21만 세대입니다.

3. (거래량) 22년 11월 이후부터 월 거래량이 소폭 증가(22년 11월 101건, 12월 66건, 23년 1월 145건, 2월 237건, 3월 292건)하기 시작하였으나, 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 2월부터 시장강도 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 시장강도는 -200입니다. 최근 23년 1월부터 시장강도가 조금씩 상승하기 시작하였으나 현재까지는 마이너스입니다.

5. (종합 시장 흐름 분석) 경기도 고양시 덕양구는 21년 11월 이후 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하고 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있는 상황이지만 현재까지 반등의 시그널은 없습니다. 추후 거래량 증가 및 추격매수 여부 등 모니터링이 필요해 보입니다. 당분간 하락장은 이어질 것으로 보이만 공급(입주물량)에 의한 가격 하락의 큰 폭은 없을 것으로 보입니다.

 

소만마을아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중이 23평형 소만마을아파트는 1994년 10월에 사용 승인을 받은 29년 차 된 아파트로 총 4개 동 423세대로 구성되어 있습니다. 입지분석은 단지 반경 1km 생활권 중심(도보 15분)으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 매물 등 종합적으로 확인하여 파악해 보겠습니다.

 

1. (교통) 경의중앙선 강매역 도보(225m, 3분)로 이용가능한 초역세권입니다. 또한 행신역 ktx를 이용할 수 있는 거리에 있어 교통이 좋습니다.

2. (교육) 단지 근처에 행남초등학교(128m), 행신중학교(301m), 행신고등학교(273m)가 있으며, 단지 주변으로 도보로 이용할 수 있는 학원가 형성이 잘 되어 있습니다.

3. (상권) 행신역 주변 최대 상권을 이용할 수 있고, 단지 주변으로 생활 밀접(음식점, 병원, 마트 등) 인프라 형성이 잘 되어 있습니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 공원이 많이 조성되어 있고, 성사천을 이용할 수 있습니다.

5. (호재) 단지 주변 및 직접적인 호재는 없습니다.

6. (시세) 최근 실거래가를 보면 22년 12월에 4억 4,000만 원임을 확인할 수 있습니다. 최고가(5억 2,500만 원) 대비 -16% 가격이 하락하였으며, kb시세는 일반평균가 4억 4,000만 원입니다. 네이버 부동산 매물들은 4억 2,000만 원에서 5억 3,000만 원 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 소만마을아파트의 적정시세는 최고 4억 3,000만 원, 중간 4억 1,000만 원, 최저 3억 8,000만 원이 되지 않을까 싶습니다.