종로구 창신쌍용아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

종로구 창신동 소재 창신 쌍용아파트 경매 물건(2022 타경 3210, 23년 4월 27일 2차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

종로구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소에 대해서 알아야 합니다. 각각의 요소를 파악하여 종구구 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다.

 

1. (공급) 종로구의 공급물량을 보면 연 적정수요(729세대)에 비해 23년 부족(265세대), 24년, 25년 공급이 없습니다. 또한 미분양물량도 없습니다.

2. (수요) 인구수는 조금씩 감소하여 현재 14만 명이며, 세대수는 7만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래절벽 현상이었으나, 23년 2월부터 거래량이 조금씩 증가(2월 19건, 3월 19건, 4월 7건)하기 시작하여 거래량 비율이 30%을 넘었습니다. 하지만 여전히 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 종로구는 22년 6월부터 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -64입니다. 23년 1월부터 시장강도가 조금씩 증가하기 시작하였지 마 여전히 마이너스입니다.

5. (종합 분석) 종로구는 서울 시내 여타 지역보다 늦게 하락(22년 6월)하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하기 시작하며 매매가격의 하락폭도 줄어들어 있는 상황입니다. 아직까지는 반등의 시그널은 보이지는 않지만 계속해서 거래량 및 여러 데이터 등을 확인해 볼 필요가 있습니다. 당분간 하락장이 지속될 것으로 보이며 공급으로 인한 큰 폭의 가격 하락은 없을 것 같습니다.

 

창신쌍용아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 32평형 창신쌍용아파트는 1992년 11월에 사용 승인을 받은 31년 차 된 아파트로 총 5개 동 585세대로 구성되어 있습니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 확인하여 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용할 수 있는 6호선 창신역(164m, 도보 2분)이 있는 초역세권입니다. 서울 중심 및 강남 등 업무지구의 접근성이 매우 편리하여 교통환경이 좋습니다.

2. (교육) 도보권으로 명신초등학교 및 서울대학교사범대락부설여자중학교가 있습니다. 아쉽게 고등학교는 도보권 안에는 없습니다. 또한 단지 주변으로 학원가 형성이 미흡하여 교육 환경적인 측면에서는 조금 부족해 보입니다.

3. (상권) 창신역 주변 생활 인프라가 형성되어 있고, 도보권으로 홈플러스 등 대형 마트가 있습니다.

4. (자연한경) 단지 주변으로 낙산공원과 숭인근린공원을 이용할 수 있습니다.

5. (호재) 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

6. (시세) 최근 실거래가를 보면 21년 6월에 8억 6,000만 원에 거래 1건을 확인할 수 있습니다. kb시세는 일반 평균가 6억 4,375만 원이며 네이버 부동산 매물들은 8억 2천만 원에서 9억 원 사이 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 창신쌍용아파트 적정시세는 최고 8억 6,000만 원, 중간 8억 2000만 원, 최저 7억 8000만 원 정도가 되지 않을까 싶습니다.