은평구 역촌센트레빌아파트 경매 물건 분석(지역흐름 및 입지 시세)

은평구 지역의 역촌센트레빌아파트 경매 물건(2021 타경 3232)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보도록 하겠습니다.

 

은평구 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 4가지 요소(공급, 수요, 거래량, 시장강도)가 필요합니다. 요소별로 하나씩 확인해 보고 종합적으로 분석하여 은평구 지역 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 은평구의  공급물량을 보면 연 적정수요(2396세대)에 비해 23년도는 공급과잉(5724세대), 24년도 부족(752세대), 25년도 부족(452세대)인 것을 확인할 수 있습니다. 현재 은평구 지역의 미분양 물량은 없습니다.

2. (수요) 인구수는 46만 명을 유지하고 있고, 세대수는 21만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래량 비율이 10% 초반으로 거래가 거의 없었으나, 최근 23년 1월부터 거래량이 소폭 증가하였습니다. 하지만 월평균 거래량에는 못 미치는 수준이라 할 수 있습니다.

4. (시장강도) 22년 2월부터 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -137입니다. 23년 1월부터 시장강도가 소폭 증가하기는 시작하였으나 여전히 시장강도는 마이너스입니다.

5. (종합 분석) 은평구 지역의 부동산 시장 흐름을 보면 과거 21년 10월 이후 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근에는 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하였고, 매매가격의 하락폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 하지만 여전히 하락장을 이어가고 있고 반등의 시그널은 보이지 않고 있습니다. 또한 23년 공급물량에 의해 은평구 지역의 매매 및 전세가격의 조정은 있을 것으로 보입니다.

 

역촌센트레빌아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 44평형 역촌센트레빌아파트는 2011년 1월에 사용 승인을 받은 22년 차 아파트로 총 7개 동 400세대로 구성되어 있습니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경(공원, 조망권, 하천 등), 호재 순으로 알아보고 시세는 최근 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물을 종합적으로 확인하여 알아보도록 하겠습니다.

 

1. (교통) 6호선 응암역(987m, 도보 15분)이 있습니다. 도보로 이용하기에는 거리가 있어 보이며 교통환경이 좋은 편은 아닌 것 같습니다.

2. (교육) 도보권으로 역촌초등학교(758m), 구산중학교(745m), 은평고등학교(661m)가 위치해 있으나 다소 거리가 있어 등하교하기에는 불편함이 있어 보입니다. 중심 학원가 형성은 미비하나 단지 주변 소규모로 학원가가 있습니다.

3. (상권) 단지 주변으로 생활 밀접 상권(음식점, 의료시설, 대형마트 등)들이 잘 형성되어 있어 생활에 불편함은 없어 보입니다.

4. (자연환경) 단지 뒤편으로 봉산이 있으며 등산하기에 좋은 환경입니다.

5. (호재) 단지에 직접적인 호재은 없습니다.

6. (시세) 최근 실거래가를 보면 21년 1월에 8억 7,800만 원으로 확인됩니다. kb시세는 일반평균가 8억 6,000만 원이며, 네이버 부동산 매물들은 9억 원에서 10억 원 가격대로 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 역촌센트레빌아파트 적정시세는 8억 6,000만 원에서 9억 3,000만 원 사이가 되지 않을까 싶습니다.