영등포구 문래힐스테이트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

영등포구 지역의 문래힐스테이트 경매 물건(2022 타경 117276)과 관련하여, 지역적 부동산 시장의 흐름과 단지 입지 및 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보도록 하겠습니다.

 

영등포구 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 이 4가지 요소 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 영등포구 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다.(출처 : 부동산 지인)

 

1. (공급) 영등포구의 입주물량을 보면 연 적정수요(1910세대)에 비해 23년도 부족(112세대), 24년도 부족(664세대), 25년도 부족(183세대)한 상황입니다. 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 인구수는 현재 37만 명을 유지하고 있고, 세대수는 꾸준히 증가하여 19만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래절벽이었으나, 22년 12월부터 거래량이 조금씩 증가(22년 12월 67건, 23년 1월 55건, 2월 104건, 3월 117건)하기 시작하였습니다. 하지만 월평균 거래량이 비하면 한참 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 3월 이후 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -135입니다. 23년 2월부터 시장강도가 소폭 상승하고는 있으나 아직까지 마이너스 인 상황입니다.

5. (영등포구 부동산 시장 흐름) 영등포구는 22년 2월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 소폭 상승하기 시작하였고 매매가격의 하락폭이 줄어들고 있습니다. 약간의 매수 심리는 살아난 거 같지만 아직까지 부동산 시장의 반등 시그널은 없습니다. 앞으로 거래량의 증가 및 추격 매수가 발생하는지 등의 모니터링이 필요해 보입니다. 다행인 건 영등포구는 향후 3년간 입주물량이 부족하여 대내적인 요인인 공급에 의한 큰 폭의 매매가격 하락은 없을 것으로 보입니다.

 

문래힐스테이트 아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 45평형 문래힐스테이트 아파트는 2003년 6월에 사용 승인을 받은 20년 차 아파트로 총 14개 동 776세대로 구성되어 있습니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용 가능(349m, 도보 5분) 한 2호선 문래역이 있는 초역세권입니다. 황금 노선인 2호선을 통해 강남, 송파 등 주요 업무 지구의 접근성도 편리해 교통환경이 매우 우수합니다.

2. (교육) 도보권으로 문래초등학교(217m), 양화중학교(499m), 관악고등학교(779m)가 있습니다. 또한 단지 주변으로 학원가(문래동 3가 1위)가 잘 형성되어 있어 교육적인 측면에서도 우수합니다.

3. (상권) 현대백화점, 홈플러스, 롯데마트, 코스트코 등 대형 상권이 잘 형성되어 있고, 단지 주변으로 음식점, 의료기관(병원 등) 체육 시설 등 생활 밀접 인프라가 잘 되어 있어 불편함이 없어 보입니다.

4. (자연환경) 단지 근처(도보 1분)에 문래근린공원이 있어 산책하기에는 좋아 보입니다.

5. (호재) 단지에 직접적인 호재는 없습니다.

6. (시세) 최근 실거래가를 확인해 보니 21년 12월에 17억 3,000만 원 1건의 거래가 있습니다. 이 이후로 거래가 없습니다. kb시세는 일반평균가 15억 3,000만 원이며 네이버 부동산에 등재되어 있는 물건들은 15억 원에서 18억 원 가격대를 형성하고 있습니다. 종합적으로 보면 문래힐스테이트 현재 적정 시세는 최고 15억 8,000만 원, 중간 15억 1,000만 원, 최저 14억 3천만 원 선이 되지 않을까 싶습니다.