성동구 행당동대림아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세 등)

성동구 지역의 행당동대림아파트 경매 물건(2021 타경 2725, 23년 4월 17일 2차 매각기일)과 관련, 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보도록 하겠습니다.

 

성동구 부동산 시장 흐름 파악(23년 3월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도 등 4가지 요소가 필요합니다. 요소 하나씩 알아보고 분석하여 성동구 부동산 시장 흐름을 파악해 보도록 하겠습니다. 참고로 4가지 요소들은 부동산 지인 사이트를 참고해서 작성하였음을 알려 드립니다.

 

1. (공급) 성동구의 공급물량을 보면 23년도에는 없고, 24년도(825세대), 25년도(528세대)는 연 적정수요(1440세대)에 비해 부족한 상태입니다. 현재 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 2018년 인구수 정점(30만 명)을 찍고 감소하기 시작하여 현재 28만 명을 유지하고 있으며, 세대수는 13만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래량이 거의 절벽 수준이었으나, 최근 들어 22년 12월부터 소폭 거래량이 증가(22년 12월 26건, 23년 1월 39건, 2월 88건, 3월 90건)하고는 있지만 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 4월 이후로 시장강도 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -163입니다. 23년 1월부터 시장강도가 소폭 상승(1월 -188, 2월 -181, 3월 -171)하기는 하였으나 여전히 마이너스입니다.

5. (성동구 부동산 흐름) 성동구는 22년 4월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 거래량과 시장강도가 소폭 상승하였고, 매매가격 또한 낙폭이 많이 줄어들었습니다. 아직 확실한 반등장이라고는 할 수 없지만 추후 성동구의 공급물량이 감소하는 등 여러 가지 데이터를 보면 더 이상 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보입니다. 추후 반등의 시그널이 보이기도 해 앞으로 모니터링이 필요한 지역으로 보입니다.

 

행당동대림아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 25평형 행당동대림아파트는 2000년 12월 사용 승인을 받은 23년 차 아파트로 총 35개 동 3404세대로 구성된 대단지입니다. 입지분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 확인하여 파악해 보겠습니다.

 

1. (교통) 5호선 행당역을 이용할 수 있는 초역세권(235m, 도보 4분)입니다. 5호선을 타고 여의도, 마곡 및 2호선 환승(1코스)을 통해 강남 등 주요 업무지구의 접근성이 좋아 교통이 편리합니다.  

2. (교육) 행현초등학교가 단지 안에 위치 있고, 500m 이내 도보권으로 무학중학교, 무학여자고등학교, 금호고등학교가 있습니다. 단지 주변으로 상당한 규모의 학원가(행신동 1위)가 형성되어 있어 교육 환경이 매우 좋습니다.

3. (상권) 왕십리역 성동구 최대 상권을 이용할 수 있고 주변 롯데마트, 홈플러스 등 대형 상권이 형성되어 있습니다. 단지 주변으로 음식점, 의료기관, 체육시설, 학원 등 생활 인프라도 잘 형성되어 있어 상권 환경이 좋습니다.

4. (자연환경) 단지 안에 논골새싹공원이 있으며 주변으로 크고 작은 공원 및 산들이 많은 편입니다.

5. (호재) 단지에 직접적으로 관련된 호재는 없으나 생활권 내에 동북선 왕십리역 개통의 교통 호재가 있습니다.

6. (시세) 22년 12월부터 23년 3월까지 11건의 거래가 확인되며 실거래가를 보면 5억 7,400만 원에서 9억 원입니다. kb시세 일반평균가는 8억 8,750만 원이며 네이버 부동산 매물들은 8억 5,000만 원에서 10억 원의 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 행당동대림아파트 25평형의 현재 적정 시세는 8억 5,000만 원 수준이 되지 않을까 생각합니다.