중구 남산타운아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

중구 신당동 소재 남산타운아파트 경매 물건(2022 타경 103882, 23년 4월 27일 3차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

중구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 이 4가지 요소 하나씩 알아보고 종합적으로 분석하여 중구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.

 

1. (공급) 중구의 입주 물량을 보면 연 적정수요에 비해(619세대) 23년 공급과잉(1636세대), 24년 부족(282세대), 25년에는 공급이 없습니다. 현재 미분양 물량은 2세대로 파악이 됩니다.

2. (수요) 인구수는 12만 명을 유지하고 있고, 세대수는 6만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래량 비율이 10% 안팎으로 거래가 없었으나 최근 23년 1월부터 거래량이 소폭 증가(1월 16건, 2월 31건, 3월 31건, 4월 16건)하고 있습니다. 하지만 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 중구의 시장강도는 22년 3월부터 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -130을 보이고 있습니다. 23년 2월부터 시장강도의 낙폭이 조금이 줄어들어 상중 중에는 있으나 여전히 마이너스입니다.

5. (지역 종합 분석) 중구의 부동산 시장 흐름을 보면 21년 11월 이후부터 매매가격이 하락하기 시장하여 현재까지 하락장을 이어 가고 있습니다. 거래량 및 시장강도가 최근 들어 소폭 상승하고 있고 매매가격 또한 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 매수심리는 조금씩 살아는 듯 하나 아직까지 반등의 시그널은 보이지 않습니다. 23년에 공급물량에 의한 가격 조정이 있을 것으로 보이며 당분간 하락장이 지속될 것 같습니다.

 

남산타운아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 25평형 남산타운아파트는 2002년 5월에 사용 승인을 받은 21년 차 아파트로 총 42개 동 5150세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지는 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고, 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합하여 확인해 보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용 가능한 6호선(버티고개역, 약수역), 3호선(약수역, 금호역)이 있어 지하철로 둘러 쌓여 있을 정도로 교통적인 측면에서 매우 훌륭합니다.

2.(교육) 도보권으로 동호초등학교(362m), 장충중학교(460m)가 있고, 고등학교는 도보권 내에 없으며 단지 주변으로 학원가 형성이 미흡하여 살짝 아쉬운 점입니다.

3. (상권) 약수역 주변 최대 상권을 이용할 수 있으나, 단지 주변으로 생활 인프라 형성이 조금 부족한 점이 있어 보입니다.

4. (자연환경) 매봉산 공원 등 단지 주변으로 산이 들어 쌓여 있어 자연 친화적입니다.

5. (호재) 현재 리모델링을 추진하고 있습니다.

6. (시세) 최근 실거래를 보면 23년 1월부터 3월까지 총 7건의 거래가 있었고, 실거래가는 9억 원에서 9억 5,000만 원입니다. 최고가 대비(12억 7,500만 원) -29% 가격 조정을 받았으며, kb시세는 일반평균가 9억 4,500만 원입니다. 네이버 부동산 매물들을 보면 9억 2,000만 원에서 10억 원 가격대를 형성하고 있습니다. 종합적으로 보았을 때 남산타운아파트 25평형 적정 시세는 최고 9억 7,000만 원, 중간 9억 3,000만 원, 최저 8억 8,000만 원으로 예상됩니다.