일산동구 숲속7단지아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

경기도 고양시 일산동구 소재 숲 속마을아파트 경매 물건(2022 타경 65336, 23년 5월 10일 3차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 현재 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 확인해 보겠습니다.

 

경기도 일산동구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등 4가지 요소가 필요합니다. 4가지 요소를 확인해 보고 종합적으로 분석하여 경기도 일산동구 부동산 시장 흐름을 알아보겠습니다.

 

1. (공급) 경기도 일산동구의 공급물량을 보면 연 적정수요(1511세대) 대비 23년도 공급물량 없음, 24년도 공급물량 초과(2325세대), 25년도 공급물량이 없습니다. 또한 현재 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 인구수는 현재 29만 명을 유지하고 있고, 세대수는 12만 세대로 꾸준히 증가하고 있습니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 일산동구의 거래량을 보면 거래량 비율이 10% 내외로 거래가 성사되었고, 최근 23년 1월부터 거래량이 조금 회복하기 시작하여 증가하고 있는 추세입니다. 하지만 여전히 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 3월부터 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -177입니다. 최근 23년 1월부터 시장강도의 낙폭이 줄어들고 있는 상황이지만 여전히 마이너스 구간입니다.

5. (종합 시장분석) 경기도 일산동구 부동산 시장 흐름을 살펴보면 21년 12월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 소폭 증가하시 시작하였고 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 현재 거래량의 증가 등 매수 심리가 조금씩 살아나고 있으며 23년 공급물량이 없어 향후 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보입니다. 또한 바닥을 찍고 반등의 시점이 머지않아 다가오지 않을까 하는 지역입니다. 앞으로 모니터링이 필요합니다. 

 

숲 속 7단지아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 33평형 숲 속 7단지아파트는 2006년 9월에 사용 승인을 받은 17년 차 아파트로 총 9개 동 982세대로 구성되어 있습니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 살펴보고 시세파악은 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 고려하여 알아보도록 하겠습니다.

 

1. (교통) 반경 1km 이내 지하철이 없습니다. 버스를 이용해서 경의중앙선 풍산역을 이용해야 합니다. 다소 교통적인 측면에서는 불편함이 있어 보입니다.

2. (교육) 초등학교, 중학교, 고등학교가 도보 5분 거리에 위치해 있으며, 풍문동 학원가가 잘 형성되어 있어 교육 환경은 매우 우수합니다.

3.(상권) 풍문동 중심 상권을 이용할 수 있고 이마트, 동국대학교일산불교병원 등 대형 상권 형성이 잘되어 있어 생활에 불편함이 없어 보입니다.

4.(자연환경) 단지 주변으로 공원들이 잘 조성되어 있고 풍동천이 있어 산책하기 좋은 환경을 지니고 있습니다.

5. (호재) 단지에 직접적인 호재은 없습니다.

6. (시세) 33평형 실거래가를 보면 23년에는 거래가 없습니다. 마지막 거래를 보면 22년 7월에 5억 원에 거래 1건이 있습니다. kb시세는 일반 평균가 4억 8,000만 원이며 네이버 부동산 매물들은 3억 9,000만 원에서 6억 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 숲 속 7단지아파트 적정시세는  3억 9천에서 4억 초반정도가 되지 않을까 생각합니다.