고양시 일산서구 후곡2단지아파트 경매 물건 분석(지역흐름 및 입지 시세)

고양시 일산서구 일산동 소재 후곡 2단지 동양대창아파트 경매 물건(2022 타경 3314, 23년 5월 9일 3차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름을 파악하고 단지 입지 및 현재 시세를 확인하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

일산서구 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매)에 대해서 알아야 합니다. 요소별 하나씩 알아보고 종합적으로 일산서구 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.(출처 : 부동산 지인)

 

1. (공급) 일산서구의 공급물량을 확인해 보면 23년부터 25년 동안 공급물량이 전혀 없습니다. 또한 미분양 물량도 없음을 확인할 수 있습니다.

2. (수요) 인구수는 현재 28만 명을 유지하고 있고 세대수는 11만 세대입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래량 비율이 10% 내외로 거래가 활발하지 않았으나 23년 1월부터 거래량이 조금씩 살아나기 시작하였습니다. 하지만 여전히 월평균 거래량에는 못 미치는 수준입니다.

4. (시장강도) 22년 4월부터 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -213입니다. 23년 2월부터 시장강도가 소폭 상승하기는 하였으나 여전히 마이너스 구간입니다.

5. (종합 지역 분석) 고양시 일산서구는 22년 2월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도 소폭 상승하기 시작하였고, 매매가격 또한 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 앞으로 거래량 증가 및 추가 매수 등 매매가격의 반등 여부를 지켜봐야 할 것으로 보이지만 일산서구는 3년간 공급물량이 없어 추후 현재시점에서 더 큰 폭락은 없을 것으로 보입니다.

 

후곡 2단지 동양대창아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 21평형 후곡 2단지 동양대창아파트는 1995년 7월에 사용 승인을 받은 28년 차 된 아파트로 총 8개도 608세대로 이루어져 있습니다. 입지분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 현재 시세 파악은 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물들을 확인하여 적정시세를 파악해 보겠습니다.

 

1. (교통) 걸어서 이용할 수 있는(492m, 도보 7분) 경의중앙선 일산역이 있습니다.

2. (교육) 초등학교가 바로 옆에 있으며, 중학교, 고등학교도 도보권에 있는 학세권입니다. 단지 주변으로 학원가 형성(경기도 2위)이 매우 잘 되어 있어 교육환경은 두말할 필요가 없습니다.

3. (상권) 생활 밀접 시설의 인프라(음식점, 의료기관, 체육시설, 학원 등)가 매우 잘 형성되어 있어 생활의 불편함이 없어 보입니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 공원들이 너무나도 잘 조성되어 있어 산책하기에 좋은 환경을 가지고 있습니다.

5. (호재) 서해선 일산역 개통 호재가 있습니다.

6. (시세) 최근 실거래가를 보면 23년 2월에 3억 1,000만 원 1건의 거래를 확인할 수 있습니다. 최고가(4억 2,200만 원) 대비 -27% 가격 조정을 받았고 kb시세 일반평균가는 3억 3,000만 원입니다. 네이버 부동산 매물들은 2억 8,500만 원에서 3억 3,000만 원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 종합적으로 보았을 때 후곡 2단지 동양대창아파트의 적정시세는 최고 3억 원, 중간 2억 9,000만 원, 최저 2억 7,000만 원으로 보시면 될 거 같습니다.