광명시 하안주공6단지 아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

경기도 광명시 하안동 소재 하안주공 6단지 아파트 경매 물건(2022 타경 56193, 23년 6월 1일 2차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름과 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 되는 정보를 알아보겠습니다.

 

광명시 부동산 시장 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주물량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매) 등의 요소가 필요합니다. 위 요서들을 하나씩 알아보고 종합적으로 광명시 부동산 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.(출처 : 부동산 지인)

 

1. (공급) 광명시 입주물량을 보면 연 적정수요(1472세대) 대비 23년 적정(1187세대), 24년 적정(1051세대), 25년 공급과잉입니다. 미분양 물량은 23년 2월에 233세대에서 현재 70세대로 줄어들고 있는 상황입니다.

2. (수요) 인구수는 28만 명을 유지하고 있고, 세대수는 11만 세대입니다.

3. (거래량) 22년 하락장 기간 동안 거래량 비율이 10% 미만으로 거래가 거의 없었으나, 최근 23년 1월부터 거래량이 조금씩 증가(1월 93건, 2월 169건, 3월 141건, 4월 69건)하고 있습니다. 하지만 여전히 월평균 거래량에는 미치지 못합니다.

4. (시장강도) 22년 2월부터 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -148입니다. 22년 12월부터 시장강도가 조금씩 증가하고 있지만 여전히 마이너스 구간입니다.

5. (지역 부동산 흐름) 광명시는 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 최근 들어 23년 1월부터 거래량 및 시장강도가 소폭상승하기 시작하였고 매매가격의 낙폭이 줄어들고 있는 상황입니다. 아직까지는 반등의 모습은 보이지 않지만 앞으로 경제 상황과 거래량의 증가 및 추격매수 여부 등 모니터링이 필요해 보입니다.

 

하안주공 6단지 아파트 입지 및 시세 파악

경매로 진행 중인 21평형 하안주공 6단지 아파트는 1990년 3월에 사용 승인을 받은 33년 차 아파트로 총 7개 동 1260세대로 이루어져 있는 대단지입니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 장연환경, 호재 등 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물 등을 종합적으로 분석하여 알아보겠습니다.

 

1. (교통) 단지 주변으로 1호선 독산역(1.2km 도보 18분)이 있으나 걸어서 이용하기에는 불편해 보입니다.

2. (교육) 초품아를 형성하고 있고 도보권으로 가람중학교(357m), 운산고등학교(842m)가 있으며, 단지 주변으로 학원가 형성이 잘 되어(하안동 1위) 있어 교육환경이 우수합니다.

3. (상권) 하나로 마트, 뉴코아아웃렛 등 상권이 잘 형성되어 있고, 단지 주변으로 음식점, 의료시설(병원, 약국 등), 체육시설, 학원 등 생활밀접 시설의 인프라가 잘 되어 있어 생활의 불편함이 없어 보입니다.

4. (자연환경) 단지에서 조금만 걸어가면 안양천이 있고 안터생태공원 등이 조성되어 있어 자연환경이 좋습니다.

5. (호재) 단지 재건축 진행 중(정밀안전진단 앞둔 상황), 주변 가산디지털단지 업무 지구 출퇴근 편리합니다.

6. (시세) 최근 실거래가를 보면 23년 1월에 5억 원 확인이 됩니다. 최고가(7억 5,000만 원) 대비 -33% 가격 조정을 받았고 kb시세 일반평균가 5억 2,000만 원입니다. 네이버 부동산 매물들은 5억 원에서 6억 4천만 원 사이의 가격대가 형성되어 있습니다. 종합적으로 보았을 때 최고 4억 9,000만 원, 중간 4억 7,000만 원 최저 4억 4,000만 원으로 생각해 볼 수 있겠습니다.