경기도 군포시 율곡아파트 경매 물건 분석(지역 흐름 및 입지 시세)

경기도 군포시 금정동 소재 율곡아파트 경매 물건(2022 타경 103462, 23년 6월 13일 2차 매각기일)과 관련하여 지역적 부동산 시장 흐름 및 단지 입지, 현재 시세를 파악하여 경매 입찰 등 투자 판단에 도움이 될 수 있는 정보를 알아보겠습니다.

 

경기도 군포시 지역 흐름 파악(23년 4월 기준)

지역적 부동산 시장 흐름을 파악하기 위해서는 공급(입주무량), 수요(인구수), 거래량, 시장강도(매매)등 4가지 요소가 필요합니다. 요소 하나하나 파악한 후 종합적인 군포시 시장 흐름을 파악해 보겠습니다.(출처 : 부동산 지인)

 

1. (공급) 군포시의 입주물량을 보면 23년부터 25년까지 3년간 공급물량이 없습니다. 또한 미분양 물량도 없습니다.

2. (수요) 현재 인구수는 26만 명을 유지하고 있고, 세대수는 11만 세대로 매년 증가 추세입니다.

3. (거래량) 하락장 기간 동안 거래가 없었으나, 최근 들어 23년 1월부터 거래량이 소폭 증가(1월 106건, 2월 142건, 3월 133건, 4월 124건)하기 시작하였습니다. 하지만 월평균 거래량에는 못 미치는 상황입니다.

4. (시장강도) 22년 2월부터 시장강도가 0 이하로 떨어지기 시작하여 현재 -196입니다. 시장강도 또한 23년 1월부터 상승(1월 -300, 2월 -270, 3월 -234, 4월 -196)하고는 있으나 여전히 마이너스입니다.

5. (지역 종합 흐름) 경기도 군포시는 21년 11월부터 매매가격이 하락하기 시작하여 현재까지 하락장을 이어가고 있습니다. 23년 1월부터 시장강도 및 거래량이 소폭 상승하고 매매가격 또한 낙폭이 줄어들고 있는 상황이지만 반등의 시그널은 보이지 않고 있습니다. 향후 추세(상승 or 하락)가 어떻게 흘러갈지 모니터링이 필요해 보이지만 대내적인 하락 요인인 공급물량에 의한 가격 하락 리스크는 없을 것으로 보입니다.

 

율곡아파트 입지 분석 및 시세 파악

경매로 진행 중인 27평형 율곡아파트는 1994년 5월에 사용승인을 받은 29년 차 된 아파트로 총 21개 동 2042세대로 구성되어 있는 대단지입니다. 입지 분석은 단지 반경 1km 생활권(도보 15분) 중심으로 교통, 교육(학교+학원가), 상권, 자연환경, 호재 순으로 알아보고 시세는 실거래가 및 kb시세, 네이버 부동산 매물들을 종합하여 파악해 보겠습니다.

 

1. (교통) 4호선 산본역을 걸어서 이용할 수 있는 초역세권(403m, 도보 6분)입니다.

2. (교육) 단지 반경 300m 내에 흥진초등학교, 흥진중학교, 흥진고등학교 있는 학세권입니다. 산본역 중심으로 대형 학원가가 잘 형성되어 있어 교육 환경으로 좋습니다.

3. (상권) 대형마트(이마트 등), 병원 등 상권 형성이 단지 주변으로 잘 형성되어 있고, 생활 인프라(음식점, 의료시설, 체육시설 등)가 잘 갖춰져 있어 생활에 불편함이 전혀 없어 보입니다.

4. (자연환경) 단지 주변으로 녹지공간(공원)이 많고 초막골 생태공원이 잘 조성되어 있습니다.

5. (호재) 현재 리모델링 추진 중에 있습니다.

6. (시세) 최근 23년 2월부터 4월까지 총 5건의 거래가 있으며 평균 실거래가를 보면 4억 2,000만 원으로 확인됩니다. 최고가 대비(6억 500만 원) -31% 가격 조정을 받았은며 네이버 부동산 매물은 4억 5,000만 원 가격대가 형성되어 있습니다. 

현재 시세는 4억 2,000만 원에서 4억 5,000만 원이 되지 않을까 싶습니다.